در هر روستایی از شمال که بخواهید به گرفتن جواز ساخت ویلا در زمین اقدام کنید، باید زمینتان از فیلتر طرح هادی عبور کند. در واقع زمینی که شما برای ساخت ویلای شمال، مد نظر داشته باشید که خارج بافت قرار داشته باشد، صدور جواز ساخت برای آن به طور قانونی امکان پذیر نخواهد بود. بدیهی است چنین زمینی نمی‌تواند سند با کاربری مسکونی داشته باشد و از نظر قیمت نیز پایین تر می باشد. اگر قوانین را نادیده گرفته و درست با همین شرایط برای ساخت ویلا انتخاب کنیم، با توجه به این که قوانین شهرداری و ویلاسازی را دور زده‌ایم، ویلای ساخته شده همواره در معرض تخریب توسط شهرداری قرار خواهد داشت ضمن این که دهیاری نیز می‌تواند تخریب ویلای ساخته شده را در پیش بگیرد.
زمین هایی که دارای شرایطی مانند؛ داشتن فاصله نزدیک در حدود 50 تا 100 متری بافت محل و یا بلامانع بودن از نظر استعلامات مربوطه (منابع طبیعی، محیط زیست، جهاد کشاورزی، اداره برق، اداره گاز) زمین های الحاق به بافت می گویند. ساخت و ساز ویلا در آنها بدون داشتن مجوزهای لازم غیر قانونی است، البته مالکان چنین زمین‌هایی با پرداخت مبلغی جهت عمران و آبادی روستا به دهیار می‌توانند مجوز لازم را دریافت نمایند. از آنجائی که هر 5 سال طرح هادی روستاها توسعه می یابد، بنابراین قطعا این زمین ها به داخل بافت روستا توسط دهیاری انتقال می یابد.
منظور از اینکه هر ۵ سال یکبار در روستاها طرح هادی اجرا می‌شود یعنی برای افزایش و یا تغییر کاربری زمین ها و ساخت و سازها در روستاها نقشه برداری صورت می‌گیرد. اگر به فرض مثال به ۲۰ درصد از روستاها اجازه ساخت و ساز داده باشند؛ هر ۵ سال درصدی را اضافه می‌کنند، تا بومی ها و غیر بومی ها و مالکین زمین ها بتوانند در زمین خود ساخت و ساز بکند و به صورت قانونی برای کسب جواز ساخت و دریافت انشعابات اقدام نمایند.
زمین هایی که به داخل بافت می آیند درصد بسیار کمی کاربری مسکونی دارند. اکثر آنها کاربری زراعی و باغی دارند، اگر زمین کشاورزی بایر باشد، به کاربری باغی تبدیل خواهند شد و این تصمیم گیری ها همه در بنیاد مسکن استان مازندران توسط هئیت مدیره ادارات جهاد منابع طبیعی و اداراتی دیگر به ویژه شهرداری، اداره آب و ... برگزار خواهد شد.
زمانی که زمینی داخل بافت دارای کاربری کشاورزی باشد، و شما می خواهید به ساخت ویلا در آن بپردازید، باید تغییر کاربری انجام بدهید. یعنی آنرا به کاربری مسکونی تبدیل کنید. برای اینکار ابتدا لازم است که درخواست تغییر کاربری زمین خود همراه با نقشه و مدارک مربوط به زمین، به علاوه دلیلی که نشان دهنده ضرورت تغییر کاربری زمین شما است؛ را به صورت کتبی به اداره جهاد کشاورزی یا در صورت نیاز، اداره راه و ساختمان ارائه دهید. این مرکز معمولا طی دو ماه به درخواست شما پاسخ خواهد داد.
اگر خودتان این درخواست را ارسال می کنید، باید بدانید که در اغلب موارد با چنین مسائلی موافقت نمی شود. اما در صورتی که دلایل شما کافی بود و موافقت این اداره اعلام شد، باید پس از طی مراحل اداری و قانونی مختلف و واریز عوارضی که اغلب برای تغییر کاربری زمین مورد نیاز است، برای مراحل بعدی کار خود اقدام بفرمایید.
یکی از ارگان هایی که سختگیری های بیش از حد روی تغییر کاربری زمین زراعی به مسکونی دارد اداره حفاظت از محیط زیست می باشد. به قدری سازندگان غیرقانونی در منطقه تاخت و تاز کرده اند که دیگر ارگان های مربوطه اجازه ی ساخت و ساز به هیچ ساختمانی را در زمین های کشاورزی نمی دهند و به سختی ممکن است درخواست شما را تایید کنند. بنابراین دقت داشته باشید که این کار دردسر های زیادی دارد و در نهایت که زمان و انرژی زیادی را صرف این دوندگی ها نمودید ممکن است جواب منفی دریافت کنید. بنابراین بهتر است روی قضیه تغییر کاربری زمین حساب باز نکنید.
شما می توانید برای خرید زمین سنددار، زمین جنگلی، زمین شهرکی، زمین مسکونی، زمین در چمستان، زمین ساحلی و... در شمال کشور به مشاور املاک نگین نور مراجعه نمائید.
مقالات پیشنهادی املاک رادین: