صفر تا صد درباره فسخ معامله ملک
شرایط و چگونگی فسخ معامله ملک چیست؟ قانون های مربوط به آن چیست؟ چگونه فسخ معامله انجام شود تا دو طرف قرارداد ضرری متحمل نشوند؟
در هر قراردادی امکان فسخ معامله وجود دارد. فسخ قرارداد در زمینه ملک و املاک امری بدیهی می باشد که امکان دارد طرفین قرارداد به هر علتی قصد فسخ معامله را داشته باشند. فسخ هر معامله ای اعم از رهن یا اجاره ملک، خرید و فروش ملک یا قرارداد مشارکت در ساخت، دارای شرایط و ضوابطی می باشد که با رعایت و انجام آن می توانید کمترین ضرر را متحمل می شوید.
فسخ معامله
تعریف فسخ معامله
فسخ از لحاظ لغوی به معنای زایل کردن، شکستن، نقض و تباه کردن می باشد که آن را انحلال ارادی قرارداد می نامند. از لحاظ حقوقی فسخ به معنای پایان دادن به معامله از طریق یکی از طرفین معامله و یا شخص ثالث می باشد.
ممکن است پایه فسخ معامله متفاوت باشد یا به عبارت دیگر فسخ قرارداد بر اساس حقی است که یا از طریق توافق دو طرف قرارداد به وجود آمده یا از طریق حکم مستقیم قوانین ایجاد شده که این حقوق برای یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث می باشد.
فسخ معامله
فسخ معامله طبق توافق دو طرف قرارداد
یعنی اینکه دو طرف معامله می توانند در عقد یا خارج از آن، برای شخص ثالث یا یک یا هر دو طرف قرارداد، امکان فسخ را قرار دهند برای مثال فردی ملک مورد نظر را به شخص دیگر بفروشد و در معامله به شرط آن اضافه شود که هر یک از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث تمایل داشته باشد، بتواند در مدت معین مثلا یک ماه آن قرارداد را فسخ نماید.
فسخ معامله طبق حکم قانون
هنگامی این اتفاق رخ می دهد که قوانین جهت جلوگیری از ضرر و زیانی که به طور ناخواسته از معامله، متوجه یکی از طرفین قرارداد شود، دستور فسخ قرارداد را اجرا می کند. برای مثال شخصی که ملکی را اجاره کرده و پس از گذشت زمان متوجه شده که سکونت در آن ملک ساده نیست، بر اساس استناد مواد ۴۷۸ و ۴۷۹ قوانین مدنی شخص اجازه دارد، عقد اجاره را فسخ نماید.
فسخ معامله
شرایط فسخ معامله
- در کلیه معاملات اعم از اجاره یا خرید، یکی از بندهای معامله این می باشد که هر دو طرفین قرارداد می توانند در مدت زمان معین، ضمن رعایت تمامی قوانین مربوط به آن و با ارائه دلایل موجه، فسخ معامله انجام دهند. به هیچ عنوان فسخ معامله یک طرفه صورت نمی گیرد تنها زمانی می توان اینکار را انجام داد که حق برای شما یا طرف مقابل در قرارداد قید شده باشد.
- قصد؛ شخصی که فسخ کننده معامله است باید انحلال معامله را اراده نماید.
- رضا؛ شخصی که فسخ کننده معامله است اگر با اکراه این کار را انجام دهد، فسخ در واقع اثر حقوقی ندارد.
- اهلیت؛ فردی که قصد دارد عملی حقوقی را فسخ نماید، می بایست اهلیت این کار را دارا باشد و از لحاظ سن و عقل نیز مسئله ای نباشد.
فسخ معامله ملکی
با به سرانجام رسیدن یک قرارداد از سمت یکی از طرفین معامله و یا توسط هر دو شخص، فسخ معامله صورت می گیرد. معاملات ملکی به دو شکل غیر رسمی (عادی) و رسمی انجام می گیرد که شرایط فسخ معامله برای هریک ازآن متفاوت است اما در یک نکته برای انحلال وجه اشتراک دارند که عبارت است از:
- پیش بینی حق فسخ معامله به شکل یک طرفه
- وجود دلایل قابل پذیرش قوانین، جهت فسخ قرارداد
فسخ قرارداد به صورت توافقی که عموما به همراه پرداخت خسارت یا ضرر و زیان به طرف دیگر قرارداد، انجام می گیرد.
با انجام یک قرارداد، دو طرف معامله می بایست به تعهدات خود عمل کنند. برخلاف عرف قرارداد که ذکر می شود تا 24 الی 48 ساعت بعد از انجام قرارداد می توان آن را برهم زد، از لحاظ قانونی این کار میسر نیست حتی اگر پولی هم بین دو طرف رد و بدل نشده باشد.
فسخ معامله
انواع فسخ معامله ملک:
- فسخ توافقی قرارداد: هنگامی که در توافق صحبتی از شرایط یک طرفه در قرارداد خرید و فروش نشود، شخص تقاضا کننده فسخ قرارداد فقط با توافق رسیدن و تلاش برای جلب رضایت طرف مقابل معامله، ملک مورد نظر را فسخ نماید. این نوع فسخ معامله ملک الزامی نیست و نمی توان اشخاص را ملزم به فسخ قرارداد کرد.
در برخی از موارد اختیار فسخ قرارداد بر عهده شخص ثالث می باشد که او با دارا بودن اهلیت و شرایط مورد نیاز، اقدام به پایان دادن معامله می کند.
- فسخ قرارداد خرید و فروش ملک: در حالت کلی برای فسخ معاملات کلیه خرید و فروش املاک با 3 شرط انجام می گیرد:
- داشتن حق فسخ معامله خرید و فروش املاک
- فسخ قرارداد با شرایط قانونی
- فسخ توافقی قرارداد که عموما نیازمند پرداخت خسارت از جانب فسخ کننده قرارداد ملکی می باشد.
فسخ یک طرفه قرارداد به دو صورت انجام می گیرد:
دو طرف قرارداد در گذشته بند هایی را جهت شرایط فسخ معامله ملکی قبل از موعد، پیش بینی می کنند که خیار شرط نامیده می شود. در این بند ها شیوه پرداخت ضرر و زیان فسخ معامله را توضیح می دهند که با بودن آن، نیازی به پرداخت هیچ خسارت دیگری نمی باشد. (ماده ۳۹۹ و ۴۰۰ قوانین مدنی)
اگر یکی از دو طرف قرارداد، از تناقض شکل گرفته در این قرارداد پی برد و با اثبات آن، به صورت یک طرف حق فسخ معامله را دارد برای مثال فردی ملکی را خریداری می کند و مشاهده می کند شرایط خانه یا ظاهر با آنچه که در مدتی قبل شرح داده متفاوت می باشد (تخلف وصف و خیار رؤیت)، یا ممکن است ملک خراب باشد (خیار عیب) و یا حتی در قرارداد املاک دروغی یا فریبکاری انجام شود (خیار تدلیس)، در این زمان شخص می تواند با پیگیری از قانون اقدام به فسخ معامله کند.
- فسخ قرارداد اجاره خانه: طبق قانون مالک و مستاجر فقط در شرایط خاصی، امکان فسخ معامله برای هر کدام از دو طرف قرارداد وجود دارد. اگر در پایین اجاره نامه ذکر شود که خیارات شرط و … از اشخاص اسقاط می شود، یعنی این که حق فسخ اجاره یک طرف یا قبل از موعد از دو طرف قرارداد جلوگیری می شود و آن ها این شرط را پذیرفته اند.
لازم است دقت داشته باشد که فسخ اجاره با ابطال متفاوت است و یک معادل نمی باشند. انفساخ، فسخ اجاره و ابطال معامله استیجاری، هر یک از آن ها معانی و قوانین مختلفی دارند. در حالت کلی فسخ اجاره به وسیله دو طرف معامله رخ می دهد، در صورتی که ابطال قرارداد با از بین بردن ملک و یا با حکم مراجع قانونی انجام می شود که انفساخ نامیده می شود.
ممکن است برخی از افراد بپرسند که اگر دو طرف قرارداد به هر علتی پشیمان شوند، آیا می توان فسخ یک طرف انجام داد؟ در پاسخ باید گفت در حقیقت بعد از معین کردن مدت زمان معامله، امکان فسخ اجاره قبل از موعد، نه برای مستاجر و نه برای موجر وجود ندارد. مگر در شرایط خاصی که بر اساس قانون باشد. زمانی که قانون اجازه فسخ را بدهد، مستاجر یا مالک می توانند درخواست فسخ اجاره را به مراجع قانونی ارائه کنند.
در چه شرایطی مستاجر می‌تواند تقاضای فسخ معامله را داشته باشد؟
- هنگامی که ملک یا خانه استیجاری با شرایطی که در معامله ذکر شده مطابقت نداشته باشد. ( بر اساس ماده 415 قوانین مدنی)
- هنگامی که حق فسخ اجاره از طریق مستاجر در معامله قید شده باشد. برای مثال در معاملات استیجاری، ، امکان فسخ اجاره از جانب مستاجر محدود به علل خاص، وجود دارد. (فسخ اجاره توافقی)
- هنگامی که تمام یا بخشی از خانه خراب شود یا در معرض خراب شدن باشد، به طوری که سبب نقض انتفاع گردد و نتوان آن را تعمیر کرد.
نکته ای که باید به آن توجه کرد، اگر مستاجر قصد داشته باشد از ملک مورد نظر خود نقل مکان انجام دهد، می بایست از سه ماه قبل موضوع تخلیه ملک و فسخ اجاره را به موجر بگوید.
در چه شرایطی موجر می‌تواند تقاضای فسخ معامله را داشته باشد؟
- هنگامی که مستاجر در پرداخت کرایه بیشتر از یک هفته تاخیر داشته باشد.
- هنگامی که مستاجر بدون اجازه از موجر، خانه را به شخص دیگری واگذار نماید.
- هنگامی که مستاجر از ملک مسکونی برای کارهای نامربوط یا به عبارتی فعالیت های نادرست استفاده کند.
- مستاجر موظف است که به موجر خود اجازه انجام تعمیرات آپارتمان را بدهد. اگر مستاجر بدون هیچ دلیل قانع کننده ای اجازه ورود ندهد یا در مقابل خانه سهل انگاری کند و همچنین به وظایفی که بر اساس قرارداد استیجاری به او محول شده به طور صحیح انجام ندهد.
نکته ای که باید در این مورد بدانید، عموما در اجاره نامه، بندی مختص به تعیین ضرر و زیان و خسارت وجود دارد که به این معنا است که مستاجر و موجر بر سر مبلغ خاصی توافق می کنند و این مبلغ هنگامی که فسخ اجاره قبل از موعد یا فسخ با هر علت غیر موجه ای توسط هر یک از آن ها انجام شود، می بایست به طرف مقابل پرداخت گردد.
- فسخ قرارداد مشارکت در ساخت: عموما در فسخ قراردادهای مشارکت در ساخت مشکلی به نام هزینه ها و عوایدی وجود دارد که از آغاز پروژه تا زمان فسخ معامله پدید آمده و می بایست تکلیف آن مشخص گردد که همین مسئله فسخ قرارداد را دشوار می کند.
به همین خاطر به شما توصیه می کنیم که در زمان تنظیم معامله مشارکت در ساخت دقت کنید که در قبال بروز هر نوع اختلاف نظری، حق فسخ گرفته نشود بلکه تضمین های اجرایی و الزامات را توجه کنید. همچنین در زمان های مختلف و با در نظر گرفتن پیشرفت پروژه در واقع فسخ معامله به صورت یک طرف و بدون رای داور یا دادگاه مقدور نمی باشد.
فسخ قرارداد به وسیله یکی از خیارات و بر اساس 396 قوانین مدنی امکان پذیر می باشد:
- خیار شرط: می توان در معامله برای هر کدام از دو طرف قراداد یا فردی که خارج از معامله می باشد اختیار فسخ را در مدت زمان ویژه ای توجه شود، اگر برای این خیار مدت زمان تعیین نگردد، قرارداد باطل می شود.
- خیار غَبن: هر زمانی که دو طرف قرارداد به صورت فاحش، مغبون شوند، اختیار فسخ قرارداد مقدور می باشد. مغبون در اصطلاح به فردی گفته می شود که برای مثال زیر مبلغ قرارداد یا خارج از عرف نوشته شود.
- خیار تَدلیس: هر عملی که سبب فریب طرف مقابل قرارداد شود، تدلیس می گویند. پس از آگاهی به این موضوع باید سریع به فسخ قرارداد اقدام نمود.
- خیار تخلف شرط: به صورت کاملا جدا برای انجام دادن یا ندادن کاری، رسیدن یا نرسیدن به نتیجه مطلوبی یا صفت خاصی در قرارداد، اختیار فسخ برای هر کدام از دو طرف معامله در نظر گرفت. خیار تخلف شرط از موارد پر استفاده در مشارکت در ساخت است.
فسخ معامله
خسارت فسخ معامله
اگر هر کدام از دو طرف قرارداد به هر دلیلی خواهان فسخ معامله باشند می بایست به طرف دیگر خسارت پرداخت کنند. این نکته ای است که باید در قولنامه ذکر شود و در بسیاری از موارد حتی برای آن مبلغی نیز مشخص می کنند تا طرفین از میزان خسارت مطلع شوند.
سوالات متداول در مورد فسخ معامله ملک:
فسخ معامله یعنی چه؟
فسخ در اصطلاح حقوقی عبارت از پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا یک شخص ثالث است.
در چه شرایطی قوانین، دستور فسخ را صادر می کنند؟
هنگامی این اتفاق رخ می دهد که قوانین جهت جلوگیری از ضرر و زیانی که به طور ناخواسته از معامله، متوجه یکی از طرفین قرارداد شود، دستور فسخ قرارداد را اجرا می کند. برای مثال شخصی که ملکی را اجاره کرده و پس از گذشت زمان متوجه شده که سکونت در آن ملک ساده نیست، بر اساس استناد مواد ۴۷۸ و ۴۷۹ قوانین مدنی شخص اجازه دارد، عقد اجاره را فسخ نماید.
آیا امکان فسخ قرارداد به صورت یک طرف مقدور است؟
خیر، به هیچ عنوان فسخ معامله یک طرفه صورت نمی گیرد تنها زمانی می توان اینکار را انجام داد که حق برای شما یا طرف مقابل در قرارداد قید شده باشد.
“اهلیت” در فسخ یعنی چه؟
یعنی فردی که قصد دارد عملی حقوقی را فسخ نماید، می بایست اهلیت این کار را دارا باشد و از لحاظ سن و عقل نیز مسئله ای نباشد.
آیا امکان بر هم زدن معامله تا 24 ساعت وجود دارد؟
خیر، با انجام یک قرارداد، دو طرف معامله می بایست به تعهدات خود عمل کنند. برخلاف عرف قرارداد که ذکر می شود تا 24 الی 48 ساعت بعد از انجام قرارداد می توان آن را برهم زد، از لحاظ قانونی این کار میسر نیست حتی اگر پولی هم بین دو طرف رد و بدل نشده باشد.
آیا امکان اختیار به شخص سوم وجود دارد؟
بله، در برخی از موارد اختیار فسخ قرارداد بر عهده شخص ثالث می باشد که او با دارا بودن اهلیت و شرایط مورد نیاز، اقدام به پایان دادن معامله می کند.
هنگامی که یکی از طرفین معامله فریبکار باشد، امکان فسخ قرارداد وجود دارد؟
بله، اگر یکی از دو طرف قرارداد، از تناقض شکل گرفته در این قرارداد پی برد و با اثبات آن، به صورت یک طرف حق فسخ معامله را دارد برای مثال فردی ملکی را خریداری می کند و مشاهده می کند شرایط خانه یا ظاهر با آنچه که در مدتی قبل شرح داده متفاوت می باشد (تخلف وصف و خیار رؤیت)، یا ممکن است ملک خراب باشد (خیار عیب) و یا حتی در قرارداد املاک دروغی یا فریبکاری انجام شود (خیار تدلیس)، در این زمان شخص می تواند با پیگیری از قانون اقدام به فسخ معامله کند.
آیا قراردادی که برای اجاره نامه می باشد نیز قابل فسخ است؟
بله، طبق قانون مالک و مستاجر فقط در شرایط خاصی، امکان فسخ معامله برای هر کدام از دو طرف قرارداد وجود دارد. اگر در پایین اجاره نامه ذکر شود که خیارات شرط و … از اشخاص اسقاط می شود، یعنی این که حق فسخ اجاره یک طرف یا قبل از موعد از دو طرف قرارداد جلوگیری می شود و آن ها این شرط را پذیرفته اند.
تفاوت فسخ و ابطال در چیست؟
در حالت کلی فسخ اجاره به وسیله دو طرف معامله رخ می دهد، در صورتی که ابطال قرارداد با از بین بردن ملک و یا با حکم مراجع قانونی انجام می شود که انفساخ نامیده می شود.
آیا در اجاره نامه می توان مبلغ فسخ را ذکر کرد؟
بله، عموما در اجاره نامه، بندی مختص به تعیین ضرر و زیان و خسارت وجود دارد که به این معنا است که مستاجر و موجر بر سر مبلغ خاصی توافق می کنند و این مبلغ هنگامی که فسخ اجاره قبل از موعد یا فسخ با هر علت غیر موجه ای توسط هر یک از آن ها انجام شود، می بایست به طرف مقابل پرداخت گردد.
فسخ معامله
در " نگین نور " چه می گذرد؟
مجموعه قدرتمند نگین نور با نوین ترین المان های مشاوره ای و اطلاع رسانی؛ همواره پیش گام در عرصه خرید و فروش ویلا در شمال و طرح و اجرای انواع پروژه های تجاری و مسکونی در خطه سرسبز شمال بوده و می باشد، از همین روی برای شما عزیزانی که قصد خرید ویلا در شمال و یا سرمایه گذاری را دارید همین حالا با ما تماس برقرار نمایید تا از گنجینه اطلاعاتی مشاوران مجموعه نگین نور بطور رایگان بهره مند شوید.