اغلب ما با مفهوم وقف کردن به خوبی آشناییم و تا به حال حداقل یک بار اصطلاح ملک وقفی را شنیده‌ایم. با وجود این بیشتر ما ذهنیت منفی درباره این نوع املاک داریم و دلیلش هم این است که بیشترمان اطلاعات چندانی درباره ملک اوقافی نداریم و شاید حتی ندانیم که این اصطلاح دقیقا به چه معناست. دو نوع وقف داریم وقف عام و وقف خاص.
اگر مالک یک ملک، ملک را جهت استفاده فقرا، استفاده مردم، مساجد، مدارس و … قرار دهد به آن وقف عام می گویند. ولی اگر مالک یک ملک، ملک را جهت استفاده از منافع آن، وقف بر افرادی معینی نماید برای مثال فرزندان خودش یا وقف بر کودکان بی سرپرست یک موسسه خیریه صورت گیرد وقف خاص می گویند.
بیشتر بخوانید: نان سنتی مازندران و کیفیت زندگی در شمال با خرید ویلا
تعریف سند اوقافی
در تعریف ملک اوقافی می‌توانیم بگوییم زمینی است که مالکش آنرا وقف امور خیریه کرده، به این معنا که مالکیت زمین در اختیار اداره اوقاف قرار دارد و اداره اوقاف این زمین را در مقابل دریافت اقساط ۹۹ ساله به افراد اجاره می‌دهد. به این ترتیب اجاره دریافتی (که مبلغ آن زیاد نیست) تحت نظارت اداره اوقاف، صرف امور خیریه می‌شود. موضوعی که برای بسیاری از افراد ایجاد تردید و ذهنیت منفی می‌کند این است که تصور می‌کنند ملک اوقافی سند ندارد. در این مورد باید بگوییم که این ذهنیت اشتباه است و ملک اوقافی هم مثل ملک شخصی دارای سند است، اما سند آن با سند شخصی تفاوت‌هایی دارد.
نکته‌ای که باید به آن دقت کنید این است که خریدار ملک اوقافی، مالک ملک اوقافی نخواهد بود. یعنی اختیاری نسبت به خرید، فروش و اجاره و… ملک اوقافی به صورت مستقل نخواهد داشت. اما این موضوع به این معنا نیست که این ملک قابل فروش یا اجاره نیست. بلکه با شرایط مشخص و با تأیید اداره اوقاف امکان معامله این املاک برای مالک فراهم خواهد شد.
بیشتر بخوانید: افزایش طول عمر و سلامت انسان با زندگی در بهشتی همچون مازندران
تعریف سند ملکی
سند ملکی سندی است که در شش دانگ تنظیم می‌شود و مالکیت هر یک از این شش دانگ به طور دقیق مشخص است و مالک هر دانگ نسبت به سهم خودش اختیار تام (خرید و فروش و اجاره و..) دارد. هر مالک برای سهم خودش سند جداگانه‌ای دارد که به نام خودش ثبت شده و به این ترتیب هویت مالک از طریق شماره پلاک ثبتی سند قابل پیگیری است. در سند ملکی حدود ملک از چهار جهت اصلی (شمال، جنوب، شرق، غرب) مشخص بوده و نقل و انتقال این سند باید از طریق دفاتر اسناد رسمی صورت بگیرد.
تفاوت سند ملکی و سند اوقافی
- سندهای اوقافی برای مالک اختیار تام ایجاد نمی‌کنند و هرگونه فرآیندی اعم از خرید، فروش، اجاره و وثیقه این نوع املاک باید با اجاره اداره اوقاف انجام شود.
- اعتبار سندهای اوقافی نسبت به سندهای شخصی کمتر است و در نتیجه این املاک ارزش کمتری هم دارند.
- در زمان معامله سند وقفی، علاوه بر سازمان ثبت اسناد، باید از اداره اوقاف نیز استعلام گرفته شود و موارد مربوط به قانون معاملات اوقافی نیز رعایت شود.
برای املاک اوقافی باید سالانه مبلغی به عنوان اجاره‌بها پرداخت شود. این مبلغ در ابتدای معامله مشخص می‌شود و مقدار آن زیاد نیست.
- املاک اوقافی دارای سند اعیان و اجاره نامه عرصه هستند. خریدار صرفا مالک اعیان ملک است و مالکیتی نسبت به عرصه (زمین ملک) ندارد. در حقیقت اگر ملک اوقافی بخرید، مالک اعیان زمین و مستأجر عرصه آن هستید. به همین دلیل برخی معتقدند در معامله ملک اوقافی فقط باید قیمت اعیان در نظر گرفته شود و قیمت عرصه را از قیمت کل ملک کم می‌کنند.
- به طور کلی ارزش سند ملکی از سند اوقافی بیشتر است و مقدار این اختلاف چیزی حدود ۲۰ درصد است.
- اگر مالک ملک اوقافی در مدت ۹۹ سال ملک خود را به شخص دیگری منتقل نکند اداره اوقاف در پایان ۹۹ سال مجددا برای اجاره ملک اقدام می‌کند. این بدین معناست که در پایان ۹۹ سال مالک ملک اوقافی، حق مالکیتی نسبت به ملک ندارد.
بیشتر بخوانید: خرید ویلا در شمال و زندگی در بین بزرگترین تولید کننده های برنج کشور
خرید و فروش املاک اوقافی و ویلاهایی که بر روی زمین های اوقافی احداث شده اند چگونه است؟
- خرید و فروش املاک اوقافی مانند املاک شخصی است، با این تفاوت که کلیه مراحل آن باید با تأیید اداره اوقاف انجام شود. البته نکته قابل توجه در این قسمت این است که به دلیل ذهنیت منفی مردم نسبت به ملک اوقافی، ممکن است مشتریان زیادی برای این نوع املاک وجود نداشته باشد. بنابراین اگر قصد خرید ملک اوقافی را دارید باید بدانید که فروش این ملک سخت‌تر از فروش یک ملک شخصی است.
- در صورت پرداخت اجاره سالیانه و هزینه فروش به اداره اوقاف، مشکلی برای فروش ملک وقفی وجود ندارد. اما اگر قصد خرید خانه وقفی را دارید باید حواستان به دستکاری و جعل سندها باشد. در بعضی موارد اسناد وقفی دستکاری می‌شوند و حتی ممکن است کلاه‌برداران سند وقفی را به عنوان سند ملکی جا بزنند. دقت در این موارد به شما کمک می‌کند معامله ایمن‌تری داشته باشید.
بیشتر بخوانید: آیا میزان استحکام و کیفیت ساخت ویلا در شمال توسط کارشناس قابل بررسی می باشد؟ چگونه؟