تعریف سند
سند واژه‌ای است که بر قابل استناد بودن دلالت دارد، آن چه سند نام می‌گیرد، لازم است قابل استناد باشد به این معنا که در صورت نیاز بتوانیم برای دفاع از خود و یا در راستای اثبات نمودن ادعایی که داریم، از آن استفاده نماییم. سندها به طور کلی به دو دسته رسمی و عادی تقسیم می شوند. سندهای رسمی در واقع همان سندهایی هستند که برای ثبت آنها باید به دفاتر اسناد رسمی و یا اداره های ثبت اسناد مراجعه کرد و آنها را بر اساس قوانین و مقررات مشخصی ثبت و تنظیم نمود، اما در مقابل این نوع از سندها، سندهای عادی قرار می گیرند. سندهای عادی در واقع همان هایی هستند که مثلا در قالب یک مبایعه نام در بنگاه ها و مشاورین املاک به خرید و یا فروش می رسند. در این میان سند شورایی نیز یکی از انواع سندهای عادی هستند که برای ثبت آنها به دفاتر اسناد رسمی و یا ادارات ثبت اسناد مراجعه نمی شود. در واقع ثبت سندهای شورایی در روستاها و یا شهرهای کوچکی صورت می گیرد که دارای شورای محلی هستند، چرا که این سندها در شورای محلی و یا شورای اسلامی شهرهای کوچک نوشته و ثبت می شوند. در این شرایط، اسناد به عنوان قولنامه هایی شناخته می شوند که اطلاعات آنها یادداشت می شود و در نهایت هم با امضای چند شاهد به دست رئیس شورای محلی یا شورای اسلامی شهرهای کوچک می رسد و توسط او مهر و امضا می شود. در این شرایط است که این سند اعتبار خود را به دست می آورد.
اسناد شورایی چون به تأیید شورای محلی یا شوراهای اسلامی شهرها رسیده، پس اعتبارش بیشتر از قولنامه‌های مرسوم است. ازطرفی قطعا چون سند شورایی یک سند عادی به حساب می‌آید به اندازه یک سند رسمی نمی‌توان به آنها اعتماد کرد. درواقع شما با در دست داشتن سند شورایی یک زمین یا خانه در روستا، قولنامه زمین روستایی را در اختیار دارید که کمی اعتبار دارد.
بیشتر بخوانید: چرا قیمت زمین در گیلان ارزان تر از قیمت زمین در مازندران می باشد؟
جنبه های منفی سند روستایی
در سندهای شورایی دو نکته بااهمیت قرار دارد که به طور عرف در هنگام عقد قرارداد لحاظ نمی‌شود و امکان این که بعدها برایتان دردسرساز شود وجود دارد، اول این که اوقافی بودن ملک در سند شورایی ثبت نمی‌گردد، به همین دلیل اگر تصمیم به خرید ویلا یا ملکی با سند شورایی دارید حتما قبل از امضا قرارداد معامله، از دهیاری یا اداره اوقاف استعلام بگیرید که ویلا یا ملک مورد نظر وقفی نباشد.
دوم این که کاربری ملک در سندهای شورایی معلوم نیست، یعنی امکان دارد زمین با کاربری کشاورزی خریده باشید و بعدا متوجه شوید که اجازه هیچ‌گونه ساخت و سازی در آن ندارید. حتی اگر فروشنده کاربری زمین را به روش غیرقانونی از کشاورزی به مسکونی تبدیل کرده و بنایی احداث نماید، هم حکم به تخریب بنای ساخته شده داده خواهد شد و هم به اندازه سه برابر مبلغ زمین جریمه خواهد شد. در این هنگام نیز برای اطمینان می‌توانید سراغ دهیاری محل مربوطه یا اداره جهاد کشاورزی بروید و نسبت به کاربری زمین استعلام کنید.
بیشتر بخوانید: خرید ویلا در کرج یا خرید ویلا در شمال
چرا استعلام زمین روستایی لازم است؟
استعلام سند شورایی به این دلیل لازم است که بسیاری از خریداران پس از مدتی قصد فروش ملک یا زمین مورد نظر را دارند و مشتریان جدید هنگام خرید ملک قصد تک برگی کردن سند را دارند از این جهت اعتبار سنجی سند بسیار مورد اهمیت می باشد، در خرید زمین و ویلایی که سند شورایی دارد بسیار مهم است که به چند نکته مهم توجه کنید:
- در سندهای شورایی اگر ملک اوقافی باشد به راحتی نمی توانید آن را به ثبت برسانید. برای اطلاع از شرایطی و وضعیت زمین و ساختمان ویلا یکی از بهترین راههای استعلام سند شورایی این موارد این است که قبل از اتمام قرارداد و معامله حتما از دهیاری و اداره منطقه در مورد اوقافی بودن یا نبودن ملک اطمینان حاصل کنید و استعلام سند شورایی را در دستور کار خود قرار دهید.
- در زمان استعلام سند شورایی به این نکته حتما توجه کنید که کاربری ملک حتما ذکر شده باشد. این به معنی آن است که زمینی که خریداری می کنید تغییر کاربری داده شده باشد. اگر تغییر کاربری زمین توسط اداراتی مانند جهاد کشاورزی و دهیاری ها در هنگام استعلام مشخص نشوند، پس از مدتی تخریب ساختمان در دستور کار قرار می گیرد و یا اینکه مبلغ جریمه ای که در نظر گرفته می شود بیشتر از ارزش خود ساختمان می باشد.متاسفانه در بعضی مواقع به روش های غیر قانونی کاربری ملک تغییر داده می شود و در سند هم ذکر نمی شود. به همین خاطر استعلام سند شورایی قبل از خرید زمین و ملک از لحاظ کاربری توصیه می شود.با بررسی نقشه GIS زمین که در دهیاری های هر منطقه وجود دارد نیز این امکان برای شما فراهم می کند تا به راحتی کاربری زمین مورد نظر خود را در منطقه مورد بررسی قرار دهید.
بیشتر بخوانید: نان سنتی مازندران و کیفیت زندگی در شمال با خرید ویلا
تبدیل سند شورایی به سند رسمی
امکان تبدیل سند شورایی به سند رسمی وجود دارد، فقط در شرایط خاص انجام این کار سخت تر و مشکل تر خواهد بود اما دلیلی بر انجام نشدن آن نمی باشد. مراحل تبدیل سند شورایی پس از استعلام سند به شرح زیر می باشد:
- در اختیار داشتن یک برگ کپی برابر اصل از سند شورایی که به نام خریدار است
- کپی از پشت و روی کارت ملی و شناسنامه
- پرداخت هزینه ثبت نام در سیستم اداره ثبت
- ثبت اطلاعات در سامانه
- نقشه جی پی اس زمین و ملک
- پست مدارک به اداره ثبت شهرستانی که ملک در آن قرار دارد
گاهی اوقات دهیار منطقه ای که ویلا و ملک در آن واقع شده است درخواست سند کل روستا را به بنیاد مسکن نداده است و ممکن است ویلای مورد نظر در نوبت سند نباشد. برای اینکار شخص خریدار باید از با توجه به ماده 147 اداره ثبت از اداره ثبت درخواست کارشناس زمین مورد نظر را داشته باشد تا پس از نقشه برداری و تهیه نقش جی پی اس، مشخصات و حدود زمین مشخص شود. پس از پر کردن مدارک مربوط به درخواست سند زمین در اداره ثبت و گرفتن کد رهگیری و تشکیل پرونده، تقاضای سند را به اداره ثبت ارسال می نماید. پس از طی این مراحل ملک یا ویلا در نوبت گرفتن سند قرار می گیرد.
بیشتر بخوانید: افزایش طول عمر و سلامت انسان با زندگی در بهشتی همچون مازندران