خرید و فروش ملک با ارزش ریالی امروز نیازمند دقت و توجه بخصوصی می باشد، تا ضمن جلوگیری از کلاهبرداری و باخت مال، بتوان سرمایه گذاری مطمئن و با بهره بالا را در خرید ملک در شمال بدنبال داشته باشد. به همین خاطر نکاتی کلی را در زیر به شما خاطرنشان میکنیم که باید در معاملات مورد توجه قرار دهید.
البته این نکته را حتما به خاطر داشته باشید که مشاورین املاک نگین نور از لحظه ی اول تا انتهای معامله همراه شما خواهند بود و با ارائه مشاوره حقوقی و تکیه بر تجربه و تخصص کارشناسان تلاش حداکثری برای بالا بردن سود معاملات شما را تحقق رسانند.
مشکلات حقوقی احتمالی در قراردادهای خرید ویلا در شمال
1) سند ملک
بررسی اسناد ملک جز اولین قدم برای ارزیابی ملک میباشد، که در آن می توان تمامی اطلاعات و نکات مثبت یا منفی در خصوص آن را بدست آورد. توصیه می شود مندرجات در سند مالکیت را بصورت کامل و با دقت مطالعه فرمایید. سند ملک، گواهی پایانکار، صورت مجلس تفکیکی و ... از جمله اسنادی است که باید حتما آنرا ببینید و از اصل بودن آنها نیز اطمینان حاصل فرمایید.
بعضی مواقع اسناد ممکن است بصورت قولنامه ای معامله گردد. این بدین معناست برای رعایت نکات حقوقی خرید ملک که برای ملک مادر و یا زمین با ابعاد بزرگتر سندی موجود بوده و بعداً ملک با ابعاد کوچکتر تقسیم شده و بصورت قولنامه ای معامله میگردد.
که در این مواقع از نظر رسمی و ادارات همچنان مالک همان شخصی است که در سند درج شده است، به همین دلیل توصیه میگردد تا حد امکان خرید از مالک یا شخصی که وکالت ثبتی و رسمی را داراست و در آن قید شده باشد که حق فروش را دارد صورت پذیرد.
در غیر اینصورت امکان کلاهبرداری بسیار محتمل می گردد، که در این زمان بهره گیری از تخصص مشاورین املاک نگین نور، می تواند مفید و از کلاهبرداری و باخت مال جلوگیری نماید.
2) بررسی طرح های عمرانی شهری و روستایی
بررسی دقیق موقعیت قرار گیری ملک، از منظر طرح های عمرانی شهری و روستایی، که از سمت شهرداری یا بنیاد مسکن انقلاب اسلامی ارائه میگردد از جمله نکات حقوقی خرید ملک است، که باید در موقع خرید به ان توجه کنید.
مشکلاتی که در ساخت و ساز این املاک وجود دارد، گاهی همراه با جریمه های نقدی سنگین و در برخی مواقع دستور تخریب از جانب دستگاههای ذیصلاح همراه میباشد. در برخی مواقع برای طرح های مشخص شده مدت زمان معین مشخص گردیده که می توان آنرا از شهرداری ها و یا اداره بنیاد مسکن انقلاب اسلامی استعلام نمود. لازم به ذکر است طرحهای عمرانی در پرونده ثبتی ذکر نمی گردد پس در نتیجه حتما میبایست از نهاد ذیربط گفته شده استعلام شود و نکات حقوقی خرید ملک را در نظر بگیرید.
3) مشاهده عینی ملک و تحقیقات محلی
یکی از مراحل مهم و نکات حقوقی خرید ملک در انجام معاملات انجام تحقیقات محلی از ساکنین، مجاورین و همسایگان ملک مورد نظر میباشد. با انجام این تحقیقات از بلامعارض بودن و مشکلات غیرقابل پیش بینی مانند، خلقیات همسایگان و افراد محله و... نیز باخبر خواهید شد. با انجام این مورد چنانچه ملک در تصرف مستاجر و یا شخص دیگری باشد در خصوص تخلیه و موارد دیگر سوال فرمایید.
4) تنظیم مبایعه نامه ی صحیح و دقیق
تنظیم مبایعه نامه توسط افراد با تجربه و کاردان، با حفظ منافع طرفین معامله و همچنین عدم سو استفاده از موقعیت از شرایط یک معامله سالم و صحیح و از جمله ی نکات حقوقی خرید ملک میباشد.
مبایعه نامه ها که توسط مشاورین املاک و در دفتر ایشان و با رعایت نکات حقوقی خرید ملک نوشته میشود حاوی اطلاعات مهمی از جمله اطلاعات فروشنده، خریدار، قیمت توافق شده و نحوه پرداخت ... ذکر شده پس دقت در نوشتن آن نیز از نکات با اهمیت میباشد.
به نکاتی مانند، داشتن مجوز مشاور املاک، معتبر بودن مشاور املاک، و اینکه نکات حقوقی توسط املاک بررسی می شود، و همه ابعاد مندرج در مبایعه نامه طبق آنچه که تفاهم شده ذکر کندف توجه داشته باشید.
همچنین حتما انشعابات ساختمان و حق فسخ قرارداد در صورت عدم اجرای تعهد طرفین، عدم ممنوعیت فروش در مدت زمان معین (بدین معنی که طبق توافقی در مبایعه نامه ها شخص خریدار قبل از شما به مدت معلومی حق فروش ملک مورد نظر را ندارد)، بررسی ذکر کردن پارکینگ، انباری، استفاده از مشاعات، قدر السهم عرصه و اعیان و اطلاعاتی از این دست نیز مشخص گردد.
5) استعلام جهت بررسی املاک وقفی
در ابتدا به معانی برخی اصطلاحات نکات حقوقی خرید ملک میپردازیم از جمله ملک وقفی که یعنی ملک مورد نظر متعلق به شخصی بوده و آن را وقف نموده است و اداره اوقاف مربوطه به آن اراضی، ملک را بصورت اقساط مشخص به دیگری واگذار مینماید
حتی با فروش زمین مورد نظر میبایست بصورت سالیانه مبلغی را به اداره اوقاف پرداخت نماید. برخلاف برخی تصورات خرید یا اجاره ملک وقفی مشکلی به وجود نمی آورد چه بسا که با مبلغ کمتری هم به نسبت املاک شخصی و با رعایت برخی ضوابط مشخص اقدام به خرید یا اجاره می نمایید.
در این بین برخی نگران مسائل شرعی مربوط به املاک میباشند که مرجع رسیدگی و یکی از رسالت های اداره اوقاف شهرستان یا استان مربوطه در خصوص نکات حقوقی خرید ملک میباشد. یکی از نکاتی که باید خریدار به آن توجه نماید استعلام وقفی بودن ملک از اداره اوقاف و پرداخت سالیانه عوارض به اداره اوقاف مرتبط میباشد.
6) اطلاعات ملک ورثه ای
هنگام عقد قرارداد یکی از مواردی که مورد بررسی خریدار قرار می گیرد، بررسی مدارک گواهی انحصار وراثت و مفاصا حساب مالیات بر ارث ملک است . همچنین این موضوع که حقوق و منافع شخص ثالثی بر ملک مورد نظر نباشد نیز از مباحث پر اهمیت میباشد.
اصطلاحا گفته میشود شخصی بر ملک حق انتفاع دارد یعنی حق سکونت و بهره برداری از ملک را داشته باشد. راه حل جلوگیری از بروز همچنین مشکلی مطالعه دقیق سند ثبتی رسمی یا استعلام از اداره ثبت اسناد می باشد. همچنین استعلام از همسایگان مجاور نیز راه حلی قدیمی اما مفید در این زمینه است.
7) در رهن نبودن ملک
با مطالعه ی دقیق سند رسمی به راحتی میتوان در رهن بودن یا نبودن ملک مورد نظر را بررسی نمود، در واقع با در رهن بودن ملک شما امکان قانونی معامله ملک را نخواهید داشت و تا زمانی که طرف مقابل رضایت و اجازه این کار را نداده باشد نمیتوان معامله ای بر روی ملک انجام داد.
مقالات پیشنهادی نگین نور: