همه چیز در مورد ملک اوقافی
آیا می دانید ملک اوقافی چیست؟ چه شرایطی برای خرید آن وجود دارد؟ آیا سند آن فرقی با سند ملکی دارد؟ خرید فروش این املاک چگونه است؟ آیا خرید ملک اوقافی پر دردسر می باشد؟
حتما تا به الان واژه وقفی را شنیده اید. مخصوصا هنگامی که حرف از معامله خانه زده شود. در زمان قرارداد بسیاری از افراد می پرسند املاک وقفی می باشد یا خیر؟ ممکن است بسیاری از اشخاص در زمان خرید مسکن با املاک اوقافی روبرو شدند لازم است بدانید خرید فروش املاک اوقافی با املاک شخصی فرق دارد.
ملک اوقافی
تعریف ملک اوقافی
املاک وقفی برای فردی بوده که ملک خود را وقف کرده و در حال حاضر سازمان اوقاف اینگونه املاک را با اقساط 99 ساله به افراد دیگر واگذار می کند. افرادی که املاک اوقافی را خریداری می کنند، می بایست هر سال مبلغ قابل توجهی به سازمان اوقاف پرداخت کند. پس دقت کنید که املاک اوقافی، املاکی می باشند که سازمان اوقاف آن را بر عهده دارد نه املاکی که صرفا مورد معارض قرار گرفته باشد.
در ذهنیت اکثر مردم چنین شکل گرفته است که املاک اوقافی دارای مشکل یا فاقد سند می باشند در صورتی که چنین ذهنیتی اشتباه است املاک وقفی نیز مانند بقیه املاک دارای سند می باشد اما نوع آن متفاوت است نکته ای که مهم می باشد این است که فرد خریدار ملک اوقافی، صاحب ملک وقفی نخواهد شد یا به عبارت دیگر اختیار مستقلی از خود در مقایسه با خرید، فروش، اجاره یا ساخت و ساز املاک ندارد و بر اساس شرایط معین و تاییدیه سازمان اوقاف، معامله ملک مورد نظر برای آن فرد انجام می گیرد.
ملک اوقافی چند نوع دارد؟
در حالت کلی اینگونه به 4 بخش تقسیم بندی می شوند:
1- املاک وقفی آستان قدس
2- املاک وقفی فرد
3- املاک اوقافی اداره اوقاف
4- املاک اوقافی بقاع متبرکه
فرق اصلی میان املاک اوقافی به متولی آن مربوط می باشد زیرا از لحاظ ملکی و قانونی با هم تفاوت ندارند. پس لزومی ندارد در مقایسه به اینکه املاک وقفی در کجا قرار دارد، مضطرب باشید. این تفاوت فقط برای این است که مطلع باشید در امور متعلق به ملک یا اینکه با چه فرد یا سازمانی مشغول است.
ملک اوقافی
سند اوقافی و سند ملکی چه فرقی با هم دارند؟
- هنگامی که ملک مورد نظر شامل سند اوقافی، خرید یا رهنی باشد، صاحب آن اختیار تام ندارد یعنی صاحب باید در حدود 99 سال و هر سال مبلغ قابل توجهی جهت اجاره بها به سازمان اوقاف پرداخت نماید. پس از گذشت 99 سال و پرداخت اجاره خانه، سازمان اوقاف در مورد اجاره دوباره آن ملک اوقافی تصمیم خواهد گرفت حتی هنگامی که ملک اوقافی در مدت 99 سال به دفعات زیادی معامله گردد، برای انجام هر قرارداد و نقل و انتقالاتی می بایست اجازه سازمان اوقاف در پرونده آن وجود داشته باشد.
- ملک اوقافی شامل اجاره نامه عرصه و سند اعیان موقوفه می باشد و در حقیقت خریدار اینگونه املاک تنها صاحب اعیان (ساختمان) آن است و هیچگونه حق مالکیت در عرصه (زمین) آن ندارد. پس هیچ شخصی اجازه ندارد بدون داشتن مجوز از سازمان اوقاف، خرید و فروش اینگونه املاک را انجام دهد. اما سند ملکی یا همان سند شش دانگ اینگونه نیست و به صورت تک یا چند جلد یا سهامی صادر می شوند که در پایان جمع همه‌ی سهام ها باید به شش دانگ برسد.
- قابل ذکر است که سند ملکی در حدود 20 درصد نسبت به سند اوقافی از ارزش بیشتری برخوردار است و اجاره هر ساله سند اوقافی نیز مبلغ زیادی نیست. اما در زمان نقل و انتقالات املاک اوقافی می بایست مبلغ مالیات بخش اعیان و عوارض را بر اساس تعرفه شهرداری پرداخت شود.
- در اسناد ملکی شما شاهد چهارگانه شمالی، شرقی ، جنوبی و غربی همچنین تعیین حدود ملک مجاور آن و دسترسی به خیابان هستید در صورتی که در اسناد اوقافی چنین محدوده و اطلاعاتی نوشته نیست و یا به طور بسیار جزئی ذکر می باشد.
- اسناد ملکی به وسیله اداره ثبت اسناد و املاک صادر می گردد و در یکی از دفاتر اسناد رسمی نقل و انتقال می شود در صورتی که سند اوقافی در سازمان اوقاف تنظیم می شود و حتی به طور دست نویس به خریدار تحویل داده می شود که نقل و انتقالات آن نیز با نظارت اداره اوقاف انجام می گیرد. البته دقت کنید که فقط تنظیم سند اوقافی در سازمان اوقاف کافی نیست و حتما می بایست استعلامات مورد نیاز از اداره ثبت اسناد و املاک گرفته شود.
- همانطور که گفته ایم اسناد ملکی از ارزش و اعتبار بیشتری در مقایسه با اسناد اوقافی برخوردار است یا به عبارت دیگر اسناد اوقافی در مقایسه با اسناد شش دانگ (ملکی) ارزش کمتری دارند.
ملک اوقافی
چگونگی خرید و فروش ملک اوقافی
خرید و فروش املاک اوقافی با دیگر املاک یک فرق اساسی دارند این که تمامی مراحل آن با تایید سازمان اوقاف صورت می گیرد همچنین در زمان خرید و فروش املاک اوقافی، در واقع تنها شما عیان ملک را خریداری می کنید و مالکیت عرصه ملک برای متولی آن می باشد و شما می بایست هر سال مبلغ قابل توجهی را جهت بهای اجاره به متولی آن پرداخت نمایید.
در حالت کلی جهت خرید املاک وقفی می بایست در نظر داشته باشید که هدف شما از خرید چیست و آیا قدرت خرید دارید یا خیر؟ اگر تصمیم دارید که بر اساس بودجه و شرایط موجود، ملک وقفی را خریداری نمایید. دقت کنید که برخی مواقع فروش این املاک برای صاحب خیلی سخت می باشد که قسمتی از این سختی کار با توجه به فرآیند فروش به دلیل ناآگاهی و ذهنیت اشتباهی که مردم نسبت به املاک اوقافی دارند.
موارد مهم در معامله با ملک اوقافی
- کلیه بدهی های مربوط به ملک به اداره اوقاف یا متولی آن تعلق دارد که باید پرداخت گردد. جهت اطمینان از بدهی ها می توانید از سازمان اوقاف استعلام بگیرید.
- در مبایعه نامه حتما نوشته شود که خریدار در مورد اوقافی بودن آن مطلع است در غیر این صورت خریدار این حق را دارد تا بگوید از اوقافی بودن آن بی خبر می باشد.
- در مدتی که تنظیم سند صورت می گیرد، اجاره نامه به خریدار منتقل گردد تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری شود.
- در سند ملک مورد نظر عبارت”شش دانگ اعیان” به جای عبارت “شش دانگ عرصه و اعیان” نوشته شود.
- دقت داشته باشید تا کلاهبردار ها با جعل سند، سند وقفی را به عنوان سند ملکی جا نزنند.
با خرید ملک اوقافی یک خانه داشته باشید!
حتما تا به اینجای مقاله متوجه شده اید که مبلغ املاک اوقافی با املاک شخصی متفاوت است که در واقع به ماهیت آن ملک مربوط می شود و به مشکلات خیالی املاک اوقافی مرتبط نیست. یکی از امتیازات خرید املاک وقفی این می باشدکه اشخاصی که بودجه کمی برای خرید خانه دارند می توانند صاحب یک خانه شوند، حتی با خرید زمین وقفی نیز می توانند از این مزایا استفاده کنند زیرا با خرید زمین می توانند وام ساخت و ساز دریافت نمایند.
پس با خرید املاک اوقافی در آغاز به یک راهنما و استعلامات لازم نیازمند هستید، اگر زمانی قصد خرید این نوع را دارید می بایست از نوع کاربری و قوانین نقل و انتقالات آن اطمینان حاصل نمایید.
سوالات متداول:
آیا تغییر سند اوقافی به سند شش دانگ مقدور می باشد؟
خیر، این امکان وجود ندارد اما می توانید با متولی آن صحبت کنید تا ببینید راهی وجود دارد یا خیر.
آیا امکان دریافت وام جهت خرید ملک وقفی وجود دارد؟
بله، زیرا با خرید زمین می توانید وام ساخت و ساز دریافت نمایید. کافیست علاوه بر سند ملک، اجاره نامه عرصه به نام خریدار نیز منتقل گردد تا بتوانید وام دریافت کنید.
اجاره املاک وقفی چقدر می باشد؟
مبلغ اجاره خیل زیاد نمی باشد و بر اساس شرایط متفاوت املاک نیز قابل تغییر است برای مثال برای یک زمین 200 متری در محدوده تهران در حدود 300 الی 400 هزار تومان سالیانه می باشد که می بایست به سازمان اوقاف پرداخت کنید.
چرا املاک وقفی ارزانتر از املاک شخصی می باشد؟
برخی از اشخاص مذهبی معتقد هستند خواندن نماز در چنین املاکی حرام است در صورتی که از لحاظ شرعی این نوع املاک مشکلی ندارند و اگر گناهی هم وجود داشته باشد گردن مدیران سازمان اوقاف است.
یا ممکن است چون در هنگام ساخت و ساز در زمین های وقفی باید از سازمان استعلام دریافت کنند و مبلغی را به عنوان عوارض از سازنده پرداخت نمایند.
همچنین به دلیل نداشتن حق مالکیت و اعتبار کم آن در مقایسه با سند ملکی می تواند یکی از آن دلایل باشد.
چگونه متوجه شویم ملک وقفی است؟
- تحقیق از اهالی آن منطقه و یا مشاورین املاک
- استعلام از شهرداری یا سازمان اوقاف آن منطقه
- با توجه در سند ملک مورد نظر که عبارت”شش دانگ اعیان” به جای عبارت “شش دانگ عرصه و اعیان” نوشته شده است.
ملک اوقافی
مراحل گرفتن پروانه ساخت برای ویلا در شمال