زمین اوقافی چیست؟
زمین اوقافی به ملکی گفته می‌شود که مالک، آن زمین را برای امور خیریه وقف کرده است. با توجه به این تعریف ساده از زمین‌های اوقافی به راحتی می‌توان حدس زد که در حال حاضر، مالک این زمین‌ها اداره اوقاف و امور خیریه است. هرگونه خرید و فروش اجاره یا دخل و تصرف در املاک اوقافی تحت نظارت اداره اوقاف و امور خیریه باید انجام گیرد.
برخی به اشتباه تصور می‌کنند که خرید و فروش زمین‌های اوقافی ممنوع است؛ این تصور کاملاً غلط است. البته باید گفت زمین اوقافی به راحتی سایر املاک اختصاصی که مالک حقیقی دارد به فروش نمی‌رود. درصد زیادی از مشتریان از گرفتار شدن در دردسرهای حقوقی زمین‌های اوقافی دوری می‌کنند.
رعایت ضوابط و قوانین خاص می‌توان حتی یک ملک اوقافی را خرید یا فروخت. تمام این معاملات باید با تاییدیه از سوی اداره اوقاف همراه باشد. حتی اگر فردی مالک یک زمین اوقافی باشد نمی‌تواند بدون این تاییدیه، ملک خود را بفروشد یا اجاره دهد یا روی آن زمین پروژه‌های ساخت و ساز انجام دهد.
سند اوقافی چیست؟
موضوعی که برای بسیاری از افراد ایجاد تردید و ذهنیت منفی می‌کند این است که تصور می‌کنند ملک اوقافی سند ندارد. در این مورد باید بگوییم که این ذهنیت اشتباه است و ملک اوقافی هم مثل ملک شخصی دارای سند است، اما سند آن با سند شخصی تفاوت‌هایی دارد.
نکته‌ای که باید به آن دقت کنید این است که خریدار ملک اوقافی، مالک ملک اوقافی نخواهد بود. یعنی اختیاری نسبت به خرید، فروش و اجاره و… ملک اوقافی به صورت مستقل نخواهد داشت. اما این موضوع به این معنا نیست که این ملک قابل فروش یا اجاره نیست. بلکه با شرایط مشخص و با تأیید اداره اوقاف امکان معامله این املاک برای مالک فراهم خواهد شد.
سند ملکی چیست؟
سند ملکی سندی است که در شش دانگ تنظیم می‌شود و مالکیت هر یک از این شش دانگ به طور دقیق مشخص است و مالک هر دانگ نسبت به سهم خودش اختیار تام (خرید و فروش و اجاره و..) دارد. هر مالک برای سهم خودش سند جداگانه‌ای دارد که به نام خودش ثبت شده و به این ترتیب هویت مالک از طریق شماره پلاک ثبتی سند قابل پیگیری است. در سند ملکی حدود ملک از چهار جهت اصلی (شمال، جنوب، شرق، غرب) مشخص بوده و نقل و انتقال این سند باید از طریق دفاتر اسناد رسمی صورت بگیرد.
خرید زمین در شمال
تفاوت سند ملکی و سند اوقافی
- سندهای اوقافی برای مالک اختیار تام ایجاد نمی‌کنند و هرگونه فرآیندی اعم از خرید، فروش، اجاره و وثیقه این نوع املاک باید با اجاره اداره اوقاف انجام شود.
- اعتبار سندهای اوقافی نسبت به سندهای شخصی کمتر است و در نتیجه این املاک ارزش کمتری هم دارند.
- در زمان معامله سند وقفی، علاوه بر سازمان ثبت اسناد، باید از اداره اوقاف نیز استعلام گرفته شود و موارد مربوط به قانون معاملات اوقافی نیز رعایت شود.
برای املاک اوقافی باید سالانه مبلغی به عنوان اجاره بها پرداخت شود. این مبلغ در ابتدای معامله مشخص می‌شود و مقدار آن زیاد نیست.
- املاک اوقافی دارای سند اعیان و اجاره نامه عرصه هستند. خریدار صرفا مالک اعیان ملک است و مالکیتی نسبت به عرصه (زمین ملک) ندارد. در حقیقت اگر ملک اوقافی بخرید، مالک اعیان زمین و مستأجر عرصه آن هستید. به همین دلیل برخی معتقدند در معامله ملک اوقافی فقط باید قیمت اعیان در نظر گرفته شود و قیمت عرصه را از قیمت کل ملک کم می‌کنند.
به طور کلی ارزش سند ملکی از سند اوقافی بیشتر است و مقدار این اختلاف چیزی حدود ۲۰ درصد است.
اگر مالک ملک اوقافی در مدت ۹۹ سال ملک خود را به شخص دیگری منتقل نکند اداره اوقاف در پایان ۹۹ سال مجددا برای اجاره ملک اقدام می‌کند. این بدین معناست که در پایان ۹۹ سال مالک ملک اوقافی، حق مالکیتی نسبت به ملک ندارد.
چطور ملک اوقافی را تشخیص دهیم؟
برای تشخیص ملک وقفی پیش از انجام معامله چند راه وجود دارد که آنها را به طور مختصر توضیح می‌دهیم.
راه اول – پرس و جو کنید. برای کسب اطلاع از اوقافی بودن یا نبودن املاک یک منطقه می‌توانید از اهالی آن محل در این خصوص سوال کنید. معمولا اهالی یک محل از این موضوع اطلاع دارند. برای پرس و جو می‌توانید سراغ مشاورین املاک آن محل هم بروید.
راه دوم – استعلام از اداره اوقاف. با استعلام از سازمان اوقاف می‌توانید اوقافی بودن یک ملک را متوجه شوید. البته باید به یک نکته توجه داشته باشید. همانطور که اشاره کردیم، تمام املاک اوقافی تحت مدیریت اداره اوقاف نیست.
اگر اداره اوقاف در جواب استعلام گفت این ملک در لیست املاک ما نیست، نمی‌توانید در مورد اوقافی بودن یا نبودن آن ملک به یقین برسید؛ چرا که احتمالا دارد متولی آن، جای دیگری باشد. بنابراین باید سراغ راه بعدی بروید.
راه سوم – مطالعه و دقت به سند ملک. این راه قطعی‌ترین راه ممکن است. دو تفاوت عمده در سند ملک اوقافی با سند ملک شخصی وجود دارد. بنابراین با دقت در سند و مطالعه آن می‌توانید به راحتی به جواب سوال خود برسید.
اکثر افراد حتی پای معامله دقت لازم برای مطالعه سند را ندارند. برای تشخیص اوقافی بودن ملک، می‌توانید روی سند را نگاه کنید. در صورت وقفی بودن، این نکته روی سند نوشته شده است. همچنین داخل سند نوشته شده است: «شش دانگ از اعیان».
چرا جامعه نسبت به ملک اوقافی ذهنیت منفی دارند؟
اغلب افراد به دلیل قیمت کم ملک اوقافی نسبت به سایر املاک، به آن بدبین هستند. اما همان طور که گفتیم دلیل کم بودن قیمت این املاک واضح است و با در نظر گرفتن نکات گفته شده می‌توانید شرایط خودنان را سبک و سنگین کنید و ببینید خرید ملک اوقافی گزینه مناسبی برایتان هست یا خیر. در هر صورت یادتان باشد اگر در حال حاضر مشکل بودجه دارید خرید ملک اوقافی یکی از گزینه‌های موجود برای صاحبخانه شدن شماست.
نکته دیگری که لازم است بدانید این است که در صورت اقدام برای فروش ملک وقفی باید مبلغی را به اداره اوقاف پرداخت کنید. زمانی که برای دریافت تراکم ساخت به شهرداری مراجعه می‌کنید، شهرداری نامه‌ای به شما می‌دهد که باید آن را به اداره اوقاف ارائه دهید و بر طبق مبلغی را پرداخت کنید.
چنان که گفته شد املاک اوقافی که دارای سند اوقافی هستند با ملک شخصی تفاوت ندارند، اما سند اوقافی با سند ملکی تفاوت هایی دارد که پیش از تصمیم‌گیری باید به آنها دقت کنید.
- ارزش سند ملکی در حدود ۲۰ درصد بیشتر از سند اوقافی است.
- در سند اوقافی شما صرفاً مستأجر موقوفه هستید و مالک اعیان شناخته می‌شوید.
- ملکی که سند اوقافی دارد، تفاوتی با یک ملک شخصی ندارد و تنها علاوه بر پرداخت اجارۀ سالیانه به ادارۀ اوقاف، باید برای هرگونه خرید و فروش یا تغییر در ملک از این اداره مجوز داشته باشید.
- هزینه ی اجاره‌ای که بابت ملک اوقافی باید پرداخته شود خیلی زیاد نیست. به عنوان مثال برای یک زمین ۲۰۰ متری در منطقه‌ای از تهران حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان است.
مقالات پیشنهادی املاک نگین نور: