چرا بعضی افراد رهن و اجاره را انتخاب می کنند؟
بسیاری از افراد ترجیح می دهند به جای خرید خانه پولشان را صرف رهن و اجاره شود. سوالی که ممکن است به وجود آید. آیا قانونی در رابطه با میزان رهن و اجاره وجود دارد یا صاحب ملک ها به سلیقه دلخواه تعیین کننده هستند؟ یا حتی در مواقعی صاحبان خانه چون تمایلی به اجاره یا رهن ندارند تصمیم می گیرند قیمتی به دلخواه ارائه دهند. حال باید از کجا فهمید تعیین این قیمت ها منصفانه است؟ فرمول آن چیست؟ با ما همراه باشید تا در ادامه به زبانی ساده تر توضیح دهیم.
رهن و اجاره ملک
شیوه محاسبه تبدیل رهن به اجاره
عرف کلی جامعه در تبدیل رهن به اجاره این گونه می باشد، به ازای هر یک میلیون تومان رهن باید تقریبا ۳۰ هزار تومان اجاره پرداخت شود. یا به عبارت دیگر در مقابل هر ۱۰ میلیون تومان رهن، ۳۰۰ هزار تومان هم بابت اجاره باید پرداخت کرد. این شیوه محاسبه تقریبا در اکثر مناطق کشور یکسان است. برای درک ساده تر این مفاهیم، مثالی بیان می کنیم:
به طور فرضی، اگر شخصی بخواهد بدون اینکه پولی بابت رهن بدهد خانه ای را اجاره کامل کند. فرد مورد نظر باید مبلغ رهن کامل را در ۳۰ هزار تومان ضرب کند به طور مثال اگر رهن کامل ۷۵ میلیون تومان باشد به طور تقریب باید باید ماهیانه ۲ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان اجاره پرداخت کند.
۲۲۵۰۰۰۰ = ۳۰۰۰۰ * ۷۵
اما در صورتی که مستاجر بخواهد در کناره اجاره مقداری پول به عنوان رهن بپردازد. در این مواقع تفاوتی با رهن کامل وجود دارد که نمی توان همان شیوه قبلی را در نظر گرفت.
برای درک این موضوع، با مثال برای شما بازگو می کنیم:
اگر رهن کامل ۷۵ میلیون تومان باشد، و مستاجر بخواهد ۲۵ میلیون تومان از آن را به عنوان رهن پرداخت کند و بقیه را اجاره دهد. باید ابتدا مبلغ رهن داده شده را از رهن کامل کم کرد و سپس مبلغ باقی مانده را با همان فرمول قبلی محاسبه کرد. در نهایت 50 میلیون تومان را باید در ۳۰ هزار تومان ضرب کرد. که اجاره ماهیانه مستاجر یک میلیون و پانصد هزار تومن می شود.
۱۵۰۰۰۰۰ = ۳۰۰۰۰ * ۵۰
نکاتی در مورد محاسبه رهن و اجاره
پرداخت ۳۰ هزار تومان اجاره به ازای یک میلیون تومان رهن، عرف کلی مسکن بوده است و در شهرهای مختلف ممکن است تغییر کند. عوامل گوناگونی وجود دارد که بر قیمت رهن یک واحد مسکونی موثر است، مانند منطقه قرارگیری خانه و امکانات ملک و غیره. مثلا در محل هایی که موقعیت مکانی بهتری دارند ممکن است به ازای هر متر مربع تقریبا ۷ میلیون تومان رهن در نظر گرفته شود.
و از دیگر نکاتی که در تبدیل رهن و اجاره باید در نظر گرفت:
در نقاط خوب ممکن است محاسبه اجاره به جای هر یک میلیون ۳۰ هزار تومان، هر یک میلیون ۳۵ هزار تومان باشد، البته باید گفت که این موضوع را نمی توان یقینا بیان کرد.
و همچنین نکته ای که بسیار اهمیت دارد، نرخ رهن و اجاره بستگی به میزان نرخ سود بانکی دارد. برای مثال اگر صاحب خانه پول رهن را در بانک بگذارد و نرخ سود بانکی نیز افزایش پیدا کند در این صورت می‌تواند نرخ تبدیل رهن و اجاره را بالاتر در نظر بگیرد. بنابراین کاهش یا افزایش سود بانکی در نرخ تبدیل رهن و اجاره موثر واقع است.
رهن و اجاره یک واحد مسکونی
تبدیل رهن به اجاره چگونه انجام می شود؟
در ابتدا باید گفت، رهن چگونه قیمت گذاری می شود؟ قیمت رهن کامل هر ملکی به دو مورد وابسته است:
قیمت هر متر مربع ملک یا مبلغ کلی خانه.
سالی که خانه ساخته شد یا به عبارتی دیگر قدمت ملک.
طبق عرف کلی قیمت گذاری برای رهن کامل بر حسب سال ساخت خانه و مدت زمانی که از ساختش می‌گذرد معین می شود. اگر بخواهیم به طور دقیق بیان کنیم تقریبا باید قیمت رهن کامل برای یک خانه، یک ششم تا یک چهارم مبلغ فروش خانه پرداخت کرد. اما اگر ملکی نوساز باشد یک چهارم قیمت کلی ملک باید به عنوان رهن کامل در نظر گرفته شود.
و همچنین اگر خانه ای از مدت زمان ساخت آن زیاد بگذرد باید قیمت کلی خانه را تقسیم بر شش کرد. زیرا ضریب به یک ششم نزدیک تر می شود. برای درک عمیق تر این مسئله به مثال زیر دقت کنید:
فرض کنید یک واحد مسکونی صد متری داریم که نوساز می باشد و مبلغ هر متر مربع آن ۳ میلیون تومان می باشد. پس مبلغ نهایی ملک ۳۰۰ میلیون تومان است. اگر صاحب خانه بخواهد این خانه نوساز را رهن کامل بدهد باید قیمت کلی خانه را (با توجه به گفته های ذکر شده) تقسیم بر۴ کند تا قیمت کلی رهن بدست بیاید. پس رهن کامل این واحد مسکونی در حدود ۷۵ میلیون تومان می باشد.
۷۵=۴/(۳*۱۰۰)
اگر همین خانه ای که داریم از عمر آن ۱۰ سال می گذرد. برای به دست آوردن قیمت رهن کامل باید قیمت کلی خانه را که ۳۰۰ میلیون تومان ارزش گذاری شده است. بر عدد ۶ تقسیم کنید. تا قیمت رهن کامل بدست بیاید. بنابراین رهن کامل این خانه صد متری ۱۰ سال ساخت ۵۰ میلیون تومان می باشد.
۵۰=۶/(۳*۱۰۰)
نتیجه گیری
برای محاسبه قیمت رهن کامل هر واحد مسکونی، لازم است مبلغ کلی خانه مورد نظرتان را با توجه به قدمت ساختمان، تقسیم بر ۴ یا ۶ کنید.
برای تبدیل رهن به اجاره کافیست قیمت رهن کامل را بر یک میلیون تومان تقسیم کرده و نتیجه را در ۳۰ هزار تومان ضرب کنید. یا به عبارت دیگر به ازای هر یک میلیون تومان رهن، باید سی هزار تومان اجاره پرداخت کرد.
افزایش یا کاهش سود بانکی در قیمت گذاری میزان رهن و اجاره تاثیر به سزایی دارد.
توصیه مهم:
نوشتن این مقاله جهت آگاهی دادن به مخاطبان عزیز می باشد. نکات ذکر شده مورد تایید بوده است و پیشنهاد می شود قبل از محاسبه و تبدیل رهن و اجاره یا موارد دیگر، به مراجع مرتبط قانونی مراجعه کنید.
مقالات پیشنهادی " نگین نور" :