سند مالکیت چیست؟

سند نوشته ای است که در مقام دعوا یا دفاع از دعوا یا دفاع قابل استناد باشد، یعنی هم مدعی و هم طرف مقابل او می تواند از سند به عنوان دلیل در دادگاه استفاده نماید. در واقع تنها دلیلی که ی توان به وسیله آن یک ادعا را در دادگاه اثبات کرد، سند است! همانگونه که در عرف جامعه نیز مرسوم است؛ زمانی که شخصی مطالبه یا ادعایی از کسی دارد، اصطلاحا به او می گویند که *آیا سندی هم داری؟* این مسئله از آنجایی ناشی می شود که بسیاری از دعاوی حقوقی را می توان بوسیله سند اثبات کرد.

هر سند مالکیت(ملکی) بایستی به صورت شش دانگ باشد که این شش دانگ می توان در قالب یک جلد و یا بیشتر بوده که تمامی آن شرایط شش دانگ را باید داشته باشد و یا به صورت سهمی که آن نیز در مجموع سهم ها باید به رقم شش دانگ برسانیم. در هر سند حدود اربعه و یا حدود مشخصات تعریف شده است، که در آن حد شرق؛ غرب، جنوب و شمال مشخص شده که به قطعه مجاور و یا خیابان دسترسی داشته یا منتهی گردد.

سند هر ملک شناسنامه آن ملک بوده که نام مالک یا مالکین در آن قید شده است. هر سند دارای شماره پلاک ثبتی بوده که این پلاک در اداره ثبت اسناد و املاک دارای سابقه و هویت ملک مورد نظر با آن شماره مشخص می گردد.

در هر سند به شماره قطعه اشاره شده که بر اساس نقشه تفکیکی اداره ثبت اسناد و املاک تعریف شده است. در هر سند یک صفحه ملاحظات وجود داشته که حتما باید به آن صفحه رجوع کرد که گاهاً نام، شماره پلاک و یا هر گونه اصلاحی در آن قید شده و بسیار مهم می باشد.

هر سند توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می گردد و باید دقت داشت منگوله سند دست نخورده و اوراق آن مربوط به همان سند باشد و به شماره سریال اوراق توجه نمود که تمامی شماره سریال ها یکسان باشد. هر سند دارای صفحه نقل و انتقال بوده که نام آخرین مالک یا مالکین در آن قید شده است.

نقل و انتقال هر سندی فقط در یکی از دفاتر اسناد رسمی کشور امکان پذیر می باشد. لذا چنانچه غیر از آن انجام شود غیر قانونی و فاقد وجاهت قانونی می باشد.

بیشتر بخوانید: معصوم آباد کجاست و خرید ویلا در معصوم آباد نور

انواع سند

سند بر دو نوع است: عادی و رسمی.

سند رسمی طبق ماده ۱۲۸۷؛ اسنادی هستند که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات‌ قانونی تنظیم شده باشند.

سند رسمی مزایایی نسبت به سند عادی دارد و عبارتست از این که سند رسمی قدرت اجرایی دارد درحالی که سند عادی قدرت اجرایی ندارد. مزیت دوم سند رسمی این است که نسبت به طرفین و ثالث معتبر و اثر دارد ولی سند عادی فقط میان طرفین اعتبار دارد. مزیت سوم سند رسمی این است که سند رسمی قابل تردید و انکار نیست و فقط در قبال آن ادعای جعل می توان نمود ولی سند عادی قابل تردید و انکار است.

انواع سند رسمی:

سند قطعی: 

بهترین ویلا برای خرید، ویلایی است که دارای سند قطعی می باشد و می توانید با خیال راحت آن را خریداری کنید، زیرا این نوع سند در اداره ثبت و احوال  به نام مالک ثبت شده و هویت شخص کاملا مشخص است. بنابراین اگر ملک شخصی، تجاری و یا کشاورزی شما دارای این سند باشد میتوانید باخیالی اسوده آن را خریداری کند، زیرا این نوع سند به هر صورتی که باشد، چه به صورت تک برگی و چه به صورت دفترچه مورد قبول تمامی سازمان ها می باشد. این نوع سند امن ترین معامله را در هنگام خرید ویلا سنددار  بوجود می آورد.

سند رهنی:

از سند رهنی به عنوان ضمانت بازگشت پول در ازای دریافت وام استفاده می شود و در صورتی که شخص مقروض بدهی خود را پرداخت نکند، ملک این شخص به عنوان بدهی برداشته می شود. پس حتما این نوع وضعیت باید به عنوان سند رهنی ذکر شود. البته بهتر است بدانید در صورتی که بدهی پرداخته شود، سند آزاد می شود و مشکل دیگری ندارد.

سند شش دانگ یا سند تک برگ:

سند شش دانگ و تک برگ کامل ترین و معتبرترین نوع سند می باشد. منظور از سند عرصه، سند زمین بوده و منظور از سند اعیان، سند ساختمان یا بنا می باشد. سند شش دانگ می تواند به صورت سند تک برگ و یا سند دفترچه ای یا همان منگوله دار باشد.  سند دفترچه ای هم در هنگام انتقال سند و یا قبل آن هم می تواند به سند تک برگ تبدیل شود.سند شش دانگ به مالکیت تمام و کمال اشاره دارد؛ به عبارتی زمانی که نام سند شش دانگ مطرح می‌شود، مقصود سندی است که تماما به نام یک شخص می‌باشد و فرد دیگری در مالکیت آن ملک، شریک نیست.واژه شش دانگ به معنای شش جهت است و این گونه برداشت می‌شود که تمام جهات یک ملک از شمال و جنوب تا غرب و شرق و بالا و پایین ملک را در بر می‌گیرد و فرد دیگری در این ملک سهم و نقشی ندارد.

بیشتر بخوانید: خرید زمین در شمال با 150 میلیون پیش توسط نگین نور

سند مشاع:

در سند مشاع شما ملک را به صورت سهمی از کل سند خریداری می نمایید. بعنوان مثال سند کل یک زمین 2000 متر مربع می باشد و شما یک قطعه تفکیکی به اندازه 500 متر مربع از آن خریداری می کنید. سند تک برگ مشاع بصورت 500 قدرالسهم از 2000 متر سند کلی به نام شما می گردد. یکی از نگرانی هایی که بعضی از مشتریان در رابطه با این نوع سند دارند، این است که می گویند وقتی سند به صورت مشاع یا قدرالسهم باشد دقیقا موقعیت جغرافیایی ملک مشخص نیست، که البته این موضوع جای نگرانی ندارد چرا که بیشتر زمین های شمال، سند آنها به این صورت می باشد و شما می توانید قبل از اینکه سند را به نام خود بنمایید ابتدا ملک را قولنامه نمایید و کلیه مشخصات جغرافیایی ملک مد نظر را توضیح دهید و نقشه تفکیکی ملک را هم دریافت نمایید و شماره پلاک زمین یا ویلای مورد نظر را هم در قولنامه ذکر نمایید و سپس اقدام به انتقال سند نمایید.

سند شورایی:

سند شورایی عبارتی است که احتمالا بیش از هر نوع سند دیگری با آن مواجه بودید و بیشتر در شمال کشور این عبارت رایج می باشد. البته اصطلاحا به عنوان سند شورایی تلقی می شود و تعریف دقیق آن به شرح زیر می باشد. در واقع پس از انتخاب ویلا و یا زمین و نوشتن قولنامه در املاک مورد نظر و اخذ کد رهگیری از املاک، قولنامه یا قرارداد خرید یا فروش ملک را به دفتر دهیاری و شورای اسلامی روستای مدنظری که ملک در آن واقع شده، جهت مهر دهیاری و امضای اعضای شورای آن محل انتقال می دهید و بابت این مسئله ۱% از کل ثمن معامله را دفتر شورا و دهیاری از شما گرفته و به تایید می رساند.

 سند جنگل- جلگه ای:

این نوع از سند را ممکن است خیلی شنیده باشید و اکثر شهرک های برند، زیبا و پای جنگل، شهرک هایی با سند جنگل جلگه ای می باشند. اخیرا قانون، اجازه تفکیک زمین های جنگل جلگه ای بزرگ را نمی دهد و برای شهرک سازی این نوع از زمین ها مشکلاتی وجود دارد. ولی شهرک هایی که قبلا اجازه تفکیک گرفته بودند برای ساخت و ساز در آن مشکلی ندارند. فرق زمین با سند جنگل جلگه ای و زمین های دیگر این است که مجوز ساخت و یا پایان کار جهت ساخت، به آنها تعلق نمی گیرد.

بیشتر بخوانید: اهمیت شناخت منطقه در شمال برای خرید ویلا یا خرید زمین

سند عادی چیست؟

هرگاه سند بوسیله یکی از ماموران رسمی تنظیم اسناد تهیه شده، اما مامور صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته باشد و یا رعایت ترتیبات مقرره قانونی را در تنظیم سند نکرده باشد، سند ذکرشده در صورتیکه دارای مهر و امضاء طرفین باشد، سند عادی می گویند. همچنین در بسیاری از موارد، افراد برای انجام امور روزانه خود و حتی برخی معاملات ساده خود سندی عادی تنظیم می کنند. یعنی بر روی یک برگه و بدون دخالت مامور رسمی سندی تنظیم کرده و اقدام به امضاء کردن آن می کنند. چنین اسنادی نیز جزء اسناد عادی محسوب می شوند. که شاید در هنگام خرید ویلا سنددار با این نوع مواجه شوید.  کابردی ترین نوع سند عادی، سند قولنامه ای می باشد.

بنچاق:

این نوع سند روی برگه های مخصوص و رمز دار در دفاتر ثبت اسناد ثبت می شود. بیشتر سند های املاک یا زمین ها در گذشته که هنوز مراکز ثبت ایجاد نشده بودند به همین فرم بود و به وسیله ی اشخاص مورد اعتماد و علمای معروف امضا و به رسمیت شناخته می شد. 

سند قول نامه ای:

افرادی که بعد از دریافت بنچاق اقدامی به دریافت دفترچه رسمی نمی کنند، در اداره ثبت و احوال ملک به نام آن ها ثبت نمی گردد. خرید و فروش این نوع ملک ها که ثبت نمی گردد به طور گسترده در آژانس های املاک با استفاده از قولنامه انجام می گیرد. در خرید ملک هایی با سند قولنامه ای باید تواجه داشته باشید که به چند نفر فروخته نشده باشد زیرا معمولا این نوع ملک ها در طول زمان در اثر انحصار وراثت به افراد دیگر رسیده است. پس بهتر است قبل از معامله اصل سند های قبلی را بدست بیاورید.

بیشتر بخوانید: ساخت کلبه چوبی در شمال، از رویا تا حقیقت

نحوه استعلام انواع سند املاک در شمال

برای این کار پس از آنکه معامله خرید ویلا سنددار در شمال انجام شد، مشتری باید با در دست داشتن اسناد و مدارک لازم به یکی از دفاتر اسناد رسمی در نزدیک‌ترین موقعیت به ملک مراجعه کند و درخواست خود را مبتنی بر استعلام سند ملکی ارائه دهد. برای ملکی که فرد، درخواست استعلام سند را ثبت کرده است، استعلام‌های مختلفی از شهرداری، اداره دارایی، اداره ثبت و در صورت لزوم، اداره بیمه و غیره دریافت می‌شود. نتایجی که در این استعلام‌ها به دست می‌آید مشخص می‌کند آیا ملک، زمین یا هر مورد معامله دیگری، معتبر هست یا نه.

یکی دیگر از راهکارهای استعلام انواع سند ملکی، اقدام‌کردن به صورت آنلاین است. سامانه‌های آنلاین معتبر مانند سامانه اسناد و املاک کشور برای این کار در حال حاضر در اختیار افراد قرار دارند. اگرچه بارها تاکید شده است که گرفتن استعلام‌های سند ملکی باید حضوری و توسط خود شخص انجام شود، اما این کار از طریق سامانه‌های آنلاین نیز امکان‌پذیر است. برای این کار وارد صفحه اعلام شده شوید و اسناد و مدارک لازم را در بخش‌های مربوطه بارگذاری کنید. پس از پایان انجام عملیات، یک کد رهگیری یا شناسه سند ملکی برای شما صادر می‌شود که از طریق آن می‌توانید وضعیت استعلام ملک را پیگیری کنید.

بیشتر بخوانید: خرید زمین در شمال سرمایه شما را چندین برابر می کند

خرید ویلا سنددار در شمال توسط املاک نگین نور: