نکات قابل توجه در مورد مدیر ساختمان
مدیر ساختمان در آپارتمان ها وظیفه رسیدگی به مشکلات مربوط به ساختمان را بر عهده دارد که امروزه مدیران ساختمان ها معمولا از میان افراد حاضر در آپارتمان ها انتخاب می گردند. با افزایش یافتن ساخت و ساز آپارتمان ها و همچنین آپارتمان نشینی مسئولیت جدیدی تحت عنوان مدیر ساختمان در میان ساکنین واحد های آپارتمان ها رواج یافته است. از وظایف مدیر ساختمان می توان به رسیدگی به امور ساکنین آپارتمان اشاره نمود که به وسیله آن بسیاری از مشکلات آپارتمان نشینی به سادگی قابل حل خواهد بود. در این مطلب می خواهیم به صورت کامل به بررسی وظایف و اختیارات کلی مدیر ساختمان بپردازیم پس تا انتها همراه ما باشید.
مدیر ساختمان
مدیر ساختمان به چه کسی گفته می شود؟
طبق قوانین موجود در مورد تملک آپارتمان ها هنگامی که یک آپارتمان از تعداد مالک متعددی برخوردار باشد باید برای انجام بهتر قوانین و مقررات ساختمان یک نفر به عنوان نماینده انتخاب شود. در مواقعی که تعداد مالکین یک آپارتمان از سه نفر بیشتر باشد، باید با تشکیل یک مجمع میان خود یک نفر را به عنوان مدیر ساختمان جهت اداره بهتر آپارتمان انتخاب نمایند. یک مدیر ساختمان وظایف گوناگونی را بر عهده خواهد داشت که این وظایف شامل مواردی مانند دریافت و پرداخت هزینه های جاری، حفظ و اداره ساختمان، تعیین هزینه های مربوط به هر واحد، بیمه ی آتش سوزی، عدم ارائه خدمات به ساکنین بدهکار، مطالبه و دریافت بدهی از بدهکاران و همچنین مراجعه به اداره ثبت جهت انجام کارهای مربوطه خواهد بود.
مدیر ساختمان چگونه انتخاب می شود؟
همانطور که پیش تر عنوان گردید در مواقعی که تعداد مالکین یک آپارتمان از سه نفر بیشتر باشد مالکین باید در میان خود مجمعی را تحت عنوان مجمع مالکین تشکیل دهند. در هنگام تشکیل مجمع مالکین در صورتی که هیچ گونه توافق نامه ای میان مالکین تنظیم نگردیده باشد این موضوع طبق اکثریت آرای مالکینی انجام خواهد گرفت که حداقل مالک نصف مساحت کل ساختمان باشند. در صورتی که اکثریت آرا حاصل نشود زمان تعیین شده برای تشکیل مجمع با تصمیم حداقل سه نفر از مالکان آپارتمان صورت خواهد گرفت. پس از تشکیل اولین جلسه مربوط به مجمع عمومی مالکان در ابتدا فردی به عنوان رئیس مجمع انتخاب خواهد شد و پس از آن شخص یا اشخاصی برای انجام وظیفه مدیر ساختمان انتخاب می گردند. به صورت معمول هر سال یک بار باید مجمع عمومی مالکان برگزار شود.
مجمع عمومی چه وظایفی دارند؟
طبق قوانین موجود در مورد تملک آپارتمان ها مجمع عمومی مربوط به مالکان باید از تمامی مالکان واحد های آپارتمانی تشکیل گردد. وظیفه کلی این مجمع به صورت سالانه انتخاب یک فرد به عنوان مدیر ساختمان و تصمیم گیری های لازم برای مسائل مهم ساختمان است که این تصمیم گیری ها شامل بازسازی و نوسازی خواهد بود. به صورت کلی مدیر ساختمان وظیفه دارد تا تمامی تصمیمات گرفته شده در مجمع عمومی را اجرا نمایند. وظایف مجمع عمومی به شرح موارد زیر می باشند.
- تعیین یا انتخاب نمودن شخص به عنوان رئیس مجمع
- انتخاب فرد یا افرادی به عنوان مدیر ساختمان
- تصمیم گیری های لازم در مورد امور مهم ساختمان
- تصویب و بررسی های گزارش های لازم در مورد درآمد و هزینه های سالانه
- تصمیم گیری در مورد ایجاد اندوخته برای تعمیر و بازسازی های مورد نیاز بنا
- دادن اختیارات لازم به مدیر یا مدیران ساختمان جهت تنظیم قرارداد های مورد نیاز جهت اداره ساختمان
مدیر ساختمان
مدیر ساختمان چه وظایفی دارد؟
وظایف مدیر ساختمان معمولا بر اساس قوانین و مقررات حاکم بر آپارتمان تعیین می گردد و تصمیم گیری های لازم در مورد سایر موارد باید با رای مجمع عمومی صورت گیرد. این به آن معنا خواهد بود که مدیر ساختمان در برخی از مسائل مربوط به آپارتمان نمی تواند به صورت تنهایی تصمیم گیری نماید. برخی از مهم ترین وظایف مدیر ساختمان به شرح زیر می باشد.
- اجرای تمامی تصمیمات گرفته شده در مجمع عمومی مالکین و همچنین اداره و حفظ ساختمان از تمامی جهات. به عبارت دیگر مدیر ساختمان باید از هر جهت تلاش نماید تا علاوه بر انجام امور مربوط به ساختمان آن را از آسیب و خرابی حفظ نماید.
- تعیین تمامی قوانین و مقررات داخل آپارتمان بر عهده مجمع عمومی مالکان و همچنین هیئت مدیره ساختمان بوده که تمامی موارد آن در قالب اساس نامه ساختمان تنظیم می گردد. اساس نامه موجود شامل تمامی قوانین و وظایف ساکنین آپارتمان است که این اساس نامه برای تعیین وظایف مدیر ساختمان تنظیم می گردد.
- مشخص نمود هزینه های مربوط به تعمیر و نگهداری آپارتمان برای هر واحد
- مشخص نمودن هزینه های مربوط به شارژ ماهیانه آپارتمان برای هر واحد
- مدیر یک ساختمان تنها در صورت کسب اجاره از مجمع عمومی مالکان می تواند وظایف خود را به شخص دیگری محول کند. به عبارتی دیگر مدیر یک ساختمان نمی تواند شخص دیگری را به بهانه این که وقت کافی برای مدیریت ساختمان ندارد برای اداره ساختمان تعیین نماید و این موضوع کاملا خلاف قوانین مجمع عمومی می باشد.
- بیمه کردن ساختمان در برابر حوادثی مانند آتش سوزی که در طی آن سهم هر فرد بر اساس ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها توسط مدیر تعیین شده و از شرکا دریافت می شود و در نهایت به شرکت بیمه پرداخت می گردد.
- پرداخت تمامی هزینه های مربوط به تعمیر و نگهداری ساختمان از محل هزینه های دریافتی به عنوان شارژ ماهیانه
- تعیین نمودن هزینه های اشتراکی میان مالکان یا مستاجران که این هزینه ها شامل نگهبان، سرایدار، آسانسور، نگهداری از تاسیسات و به صورت کلی تمامی قسمت های مشترک که ارتباطی با متراژ هر واحد ندارد. همچنین دریافت هزینه هایی مانند آب، گاز و... که مربوط به هر واحد به صورت اختصاصی است.
- پیگیری و رسیدگی تمام و کمال به اعتراضات مالکان یا مستاجران
- حفظ و بایگانی تمامی مدارک مربوط به صورت جلسه های مجمع عمومی ساختمان که در صورت تغییر مدیر ساختمان باید تحویل مدیر بعدی شود.
مدیر ساختمان
- بررسی دقیق وکالت نامه نماینده شرکا. شخصی که به عنوان وکیل هر یک از شرکا انتخاب می شود باید قبل از برگزاری جلسه مجمع عمومی وکالت نامه معتبر خود را به مدیر ارائه دهد. بررسی و تایید صحت این وکالت نامه بر عهده مدیر یا مدیران خواهد بود.
- ارسال اظهارنامه به مالک یا مستاجر بدهکار در صورت عدم پرداخت هزینه مربوط به شارژ ساختمان. اظهارنامه باید به صورت رسمی و قانونی تهیه و تنظیم گردد و نمی توان جهت دریافت بدهی به صورت شفاهی یا نامه معمولی و نصب یک آگاهی بر روی تابلو اعلانات اقدام نمود. زیرا انجام آن به این صورت جهت اثبات در مراجع قانونی قابل قبول نبوده و باید مدیر ساختمان به وسیله اظهارنامه به صورت رسمی مستاجر را در مورد بدهی خود آگاه نماید. ارسال این اظهارنامه ها باید به وسیله فرم های مخصوص دریافتی از دادگاه انجام شود که این فرم ها باید در سه نسخه تهیه و تنظیم شده و به امضا مدیر برسد. پس از ثبت آن در دادگاه توسط مامور ابلاغ به مستاجر یا مالک بدهکار ابلاغ می گردد.
- قطع تمامی خدمات مشترک به مستاجر یا مالک بدهکار. در صورت بی توجهی به اظهارنامه و امتناع از پرداخت هزینه های مربوط به شارژ پس از گذشت 10 روز از ابلاغیه مدیر می تواند با تشخیص و نظر خود از ارائه امکاناتی مانند شوفاژ، تهویه مطبوع آب گرم، گاز، برق و از این قبیل موارد خودداری نماید. تا به این وسیله فرد بدهکار مجبور شود تا بدهی خود را پرداخت نماید. البته مدیر نباید قبل از ابلاغ اظهارنامه به فرد بدهکار تمامی خدمات مربوط به شارژ ساختمان را قطع نماید.
- تصمیم گیری های لازم در خصوص استفاده از پرداخت های پس انداز شده با همراهی مجمع عمومی
- استخدام سرایدار برای ساختمان. یکی از وظایف مدیر ساختمان استخدام فردی مطمئن به عنوان سرایدار ساختمان جهت انجام کارهای عمومی می باشد. تمامی موارد تشویق و عزل سرایدار بر عهده مدیر بوده و در صورت وجود هرگونه اعتراضی به کار سرایدار این موضوع باید با مدیر در میان گذاشته شود.
- ثبت و نگهداری از فیش ها و مدارک مالی مربوط به ساختمان
نکاتی مهم در خصوص وظایف مدیر ساختمان
- در صورتی که تصمیم های گرفته شده توسط مجمع عمومی ساختمان خلاف قوانین و مقررات مربوط به تملک آپارتمان ها و آئین نامه های اجرایی آن باشد مدیر ساختمان هیچ گونه تکلیفی در خصوص انجام و تبعیت از آن ها نخواهد داشت.
- تعداد افرادی که به عنوان مدیر انتخاب می شوند باید فرد باشد و مدت زمان ماموریت آن ها به عنوان مدیر دو سال می باشد. اما مجمع عمومی امکان تمدید مدت زمان آن را خواهد داشت و همچنین می تواند مدیر یا مدیران را عوض نماید.
مدیر ساختمان
- در مواقعی که مدیر ساختمان به دلایلی فوت کرده یا عزل شود قبل از اتمام مدت زمان مدیریت او مجمع عمومی جهت انتخاب مدیر تشکیل خواهد شد.
- در مواقعی که به دلایلی سه نفر یا تعداد بیشتری از مدیران از هیئت مدیره خارج شده یا استعفا دهند مجمع عمومی فوق العاده در جهت انتخاب هیئت مدیره جدید تشکیل خواهد شد.
- تصمیمات مربوط به مدیر ساختمان با اکثر آرا معتبر می باشد. همچنین در خصوص انجام وظایف مربوط به اداره آپارتمان باید بیش از نیمی از مالکان با موضوع مربوطه موافقت نمایند تا مدیر ساختمان بتواند نسبت به انجام وظایف خود اقدام نماید.
همچنین مجمع عمومی به عنوان خزانه دار یک نفر را از میان مدیران انتخاب می نماید که وظیفه خزانه دار رسیدگی به امور مالی و ثبت هزینه های مربوط به ساختمان و نگهداری از آن ها می باشد.
مدیر ساختمان در قبال انجام وظایف خود چه حقوق و مزایای دریافت خواهد کرد؟
مدیر ساختمان مانند یک فرد شاغل از حقوق و مزایای مربوطه برخوردار خواهد بود که این حقوق طبق قانون وزارت کار تعریف شده و پرداخت می گردد. در این مواقع قراردادی میان هیئت مدیره ساختمان به عنوان کارفرما و مدیر ساختمان به عنوان کارگر امضا می گردد که بر اساس آن میزان حقوق و مزایا همراه با بیمه در آن ذکر می شود. هیچ تفاوتی میان این که مدیر ساختمان از میان اهالی ساختمان انتخاب شود یا بیرون وجود نخواهد داشت در هر صورت بر اساس قوانین موجود در کشور باید از حقوق و مزایا برخوردار شود. در صورتی که فردی از میان اهالی ساختمان به عنوان مدیر انتخاب شود و هیچ گونه قراردادی در خصوص دریافت حق و حقوق نوشته تنظیم نگردد و تنها صورت جلسه مربوط به انتخاب مدیر تهیه شود مدیر ساختمان به صورت قانونی امکان برداشت هیچ مبلغی را نخواهد داشت. معمولا در ساختمان هایی که از واحد کمتری برخوردار هستند شخص مدیر ساختمان تنها می تواند حق شارژ مربوط به خود را پرداخت ننماید. نکته قابل توجه این است که در صورت قید شدن حق و حقوقی کمتر از حداقل حقوق وزارت کار در صورت جلسه مربوطه، این موضوع به معنای قرارداد کاری نبوده و عملا تابع قوانین و مقررات وزارت کار نخواهد بود. اما مدیر همچنان مسئولیت تمامی امور مربوط به ساختمان را بر عهده خواهد داشت. حق و حقوق مدیر ساختمان به عنوان مخارج عمومی ساختمان محسوب شده که باید از هزینه شارژ ساختمان پرداخت گردد. میزان حقوق پرداختی به مدیر باید بر اساس توافق میان مجمع عمومی و ساکنین ساختمان تعیین گردد.
مدیر ساختمان
چگونه به تخلفات مدیر ساختمان رسیدگی خواهد شد؟
بر اساس قوانین موجود در مورد تملک آپارتمان ها تمامی وظایف مربوط به مدیر و مالکان ساختمان تعیین و مشخص گردیده است. در صورت تخلف از قوانین آپارتمان نشینی توسط مدیر و مالکان ساختمان می توان نسبت به پیگیری آن به مقامات مربوطه شکایت نمود. هرگونه تخلفی که از سمت و سوی مدیر ساختمان و یا مالکان آن صورت گیرد می تواند پیگرد قانونی داشته باشد. به صورت کلی تمامی امور مربوط به مشاع ساختمان باید با اجازه و زیر نظر مجمع عمومی مالکان انجام شود و در صورت اقدام خودسرانه توسط مدیر شکایت کردن از مدیر ساختمان امری شدنی خواهد بود. به عنوان نمونه پشت بام هر ساختمان جزو محدوده مشاع بوده و اگر مدیر یک ساختمان تصمیم به احداث یک انباری بر روی پشت بام بگیرد باید این موضوع در میان مجمع عمومی مطرح شده تا در خصوص آن تصمیم گیری شود. دخل و تصرف مالکانه آپارتمان از محدوده اختیارات یک مدیر ساختمان خارج بوده و باید با تصمیم و مشورت ساکنان انجام شود. با توجه به موارد عنوان شده در این مطلب در صورت هرگونه سوء استفاده مدیر از وظایف خود قوانین را زیر پا گذاشته و متخلف شناخته می شود. در صورت عدم توجه مدیر به اعتراضات مستاجران و مالکان، می توان با ارسال یک اظهارنامه در مورد تخلف مدیر ساختمان به او تذکر داد. در صورتی که پس از ارسال اظهارنامه همچنان مدیر مرتکب خلاف شود می توان به صورت قانونی از مدیر شکایت نمود.
برخی از سوالات مطرح شده برای افراد
- مدیر ساختمان چگونه انتخاب می شود؟
پس از تشکیل اولین جلسه مجمع عمومی ساختمان در ابتدا فردی به عنوان رئیس انتخاب خواهد شد و پس از آن شخص یا اشخاصی به عنوان مدیر از میان مالکان یا افراد دیگر انتخاب می گردند. به صورت معمول این مجمع باید سالی یک بار تشکیل گردد. برای رسمی شدن جلسه باید مالکین بیش از نیمی از مساحت تمام بخش های اختصاصی ساختمان یا نماینده قانونی آن ها شرکت داشته باشند.
- مجمع عمومی ساختمان چه وظایفی دارد؟
طبق قوانین موجود در خصوص تملک آپارتمان ها، مجمع عمومی مالکان ساختمان معمولا از تمامی مالکان واحد های آپارتمان تشکیل می گردد که به عنوان وظیفه اصلی این مجمع انتخاب فرد یا افرادی به عنوان مدیر، برگزاری جلسات به صورت سالانه، تصمیم گیری های لازم برای مسائل ضروری ساختمان مانند نوسازی و بازسازی خواهد بود.
مدیر ساختمان
- آیا مدیر امکان تصمیم گیری برای تمام امور ساختمان را خواهد داشت؟
پاسخ این سوال خیر است. در خصوص مواردی همچون نحوه اداره ساختمان باید بیشتر از نیمی از مالکان با موضوع مربوطه موافقت نمایند تا مدیر بتواند در خصوص آن اقدامات مربوطه را انجام دهد.
- آیا مدیر ساختمان می تواند از میان مستاجران انتخاب شود؟
بله، انتخاب فرد یا افراد به عنوان مدیر یک ساختمان می تواند از میان مستاجران و مالکان و حتی افراد غیر ساکن صورت گیرد که این موضوع بر اساس رای و نظر ساکنین ساختمان انجام خواهد گرفت.
- آیا مدیر یک ساختمان می تواند با میل خود شخص دیگری را به عنوان مدیر تعیین نماید؟
مدیر یک ساختمان تنها برای مواردی کوتاه مانند رفتن به مسافرت می تواند کسی را از میان ساکنین ساختمان به عنوان جانشین خود انتخاب نماید. اما این امکان را نخواهد داشت تا در طولانی مدت وظایف خود را به شخص دیگری محول نماید. همچنین اهالی ساختمان باید از مدیر موقت مطلع شوند.
- آیا مدیر یک ساختمان می تواند قبل از این که اظهارنامه ابلاغ گردد بدهکار را از خدمات محروم نماید؟
پاسخ این سوال خیر است. مدیر این اجازه را نخواهد داشت تا قبل از ابلاغ اظهارنامه مستاجر یا مالک بدهکار را از خدمات مشترک محروم نمایند.
شما در نگین نور میتوانید به واسطه تیم مجرب و کارآزموده مشاوره ای و سرمایه گذاری آن به خرید ویلا؛ خرید زمین و یا سرمایه گذاری در شمال به طور هوشمندانه اقدام کنید و همین حالا با ما تماس برقرار نمایید.