همه مواردی که باید در مورد معامله قولنامه‌ای بدانید!
آیا تا به حال در مورد معامله قولنامه‌ای چیزی شنیده اید؟ آیا معامله قولنامه‌ای انجام داده اید؟ در حال حاضر معاملات یا به صورت سندی (تک برگ یا منگوله‌دار، شش دانگ یا سه دانگ) یا به شکل قولنامه‌ای انجام می شود، قطعا معامله جهت خرید خانه یا ملک به شیوه اسناد مطمئن ترین راه می باشد اما در برخی از موارد مثل قیمت کمتر و … معامله قولنامه‌ای به صرفه تر است.
برای انجام هر معامله ای مخصوصا املاک می بایست در چگونگی و شرایط معامله دقت داشته باشید تا کلاهبرداری صورت نگیرد. یکی از معاملاتی که در آن اما و اگر خیلی زیاد می باشد معامله قولنامه‌ای است پس بهتر است با آگاهی کامل چنین معاملاتی را انجام دهید. در این مقاله سعی داریم به کلیه نکات و شرایط مهم در زمینه سند و معامله قولنامه‌ای بپردازیم.
معامله قولنامه‌ای
تعریف معامله قولنامه‌ای
در برخی از اوقات دو نفر تصمیم انعقاد یک قرارداد را دارند در حقیقت با رضایت خود می خواهند در زمان مقرر تعهد انجام دهند اما برخی شرایط مورد نیاز جهت انجام این تهعد را ندارند و در حقیقت اصول ابتدایی تنظیم معامله موجود نمی باشد، اما با این وجود طرفین معامله تمایل دارند که با هم معامله انجام دهند. به عنوان مثال خریدار جهت انعقاد معامله پول لازم را برای خرید ملک ندارد اما می تواند در تاریخ معین فراهم نماید. در این شرایط طرفین معامله، با هم قرارداد می نویسند که به آن پیش قرارداد یا به طور کلی قولنامه می گویند.
معامله قولنامه‌ای
چرا معامله قولنامه‌ای انجام می دهند؟
املاکی که نمی توان به طور قانونی و کامل انتقال سند را انجام داد می بایست به صورت قولنامه‌ای معامله شوند. دلایل بسیاری در معامله املاک وجود دارد که سبب مانع از انتقال می شود در این زمان مالک ملک ملزم به انجام معامله قولنامه‌ای می گردد.
برای مثال در برخی از اوقات یک ساختمان به علت ساخت طبقات غیر مجاز یا ساخت غیر قانونی در زمین، تعریض خیابان، قرار گیری در طرح های شهرداری اعم از بافت از بین رفته و سایر موارد نمی تواند پایان کار ساختمان خود را دریافت کند به همین جهت مالک ملک در زمان فروش به مشکل بر می خورد و نمی تواند انتقال سند انجام دهد که باید ملک خود را با مبلغ کمتر از مبلغ واقعی به فروش رساند یا همان معامله قولنامه‌ای انجام دهد.
عموما اشخاص با هدف های خاصی معامله قولنامه‌ای را انجام می دهند که برخی از اصول اولیه جهت بستن قرارداد خرید و فروش مانند دریافت مجوز از شهرداری، پرداخت مالیات و عوارض و … را آماده کنند. طرفین معامله تعهد می دهند که سپس با هم قرارداد خرید و فروش (عقد بیعی) منعقد نمایند و پولی را به هم انتقال دهند. به عنوان مثال در قولنامه مربوط به خرید خانه، تعهد می کنند تا در تاریخ معین شده و پس از آمادگی اصول اولیه، قرارداد اصلی و نهایی ملک را بنویسند.
تعریف سند قولنامه‌ای و تفاوت آن با سند شش دانگ
سند قولنامه‌ای یعنی سندی که به وسیله اداره ثبت اسناد تنظیم نشده است و در واقع رسمی نمی باشد. این سند نوشته ای می باشد که با توافق دو طرف قرارداد برای مثال خریدار ملک با فروشنده که مشاور املاک آن را مدیریت می کند و قرارداد را می نویسد. لازم به ذکر است قولنامه می بایست توسط یک شخص معتمد و سرشناس نوشته و امضا شود تا از لحاظ قانونی دچار مشکل نشود.
چون سند قولنامه ای برای خرید و فروش سند قطعی نیست پس این نوع اسناد، اعتبار کمتری در مقابل اسناد شش دانگ دارند، اگر قصد انجام معامله قولنامه‌ای را دارید بهتر است قبل از معامله از وضعیت ملک آگاه شوید.
چگونگی تشخیص اطمینان به املاک قولنامه‌ای
یکی از بهترین شیوه برای اطلاع از ملک قولنامه‌ای، استعلام از شهرداری می باشد. با گرفتن استعلام می توانید اطمینان یابید که در معامله قولنامه‌ای از شما کلاهبرداری نمی شود. علاوه بر آن می توانید از تمامی مشخصات خانه قولنامه‌ای اعم از وضعیت تخریب و … مطلع شوید که این اطلاعات میتواند تا درصد زیادی از زیان های احتمالی جلوگیری کند از جهتی هم با داشتن استعلام می توانید با خبر شوید که خانه مورد نظر در رهن، توقیف و یا وثیقه می باشد یا خیر.
معامله قولنامه‌ای
مزایا انتخاب معامله قولنامه‌ای
- با توجه به صحبت های بسیار در مورد معامله قولنامه‌ای باید پذیرفت که این قراردادها معتبر می باشند و در موارد مختلف می توان آن را استناد کرد.
- این قرارداد به گونه ای است که طرفین معامله قبول می کنند که شرایط لازم جهت انعقاد قرارداد در آینده را آماده کنند در حقیقت نوعی از تعهد به انتقال در آینده می باشد.
- چون قولنامه هنوز به اعتبار اسناد ملکی ( سند شش دانگ یا تک برگ) نرسیده است بهتر است برای حل مشکل اعتبار، مبایعه نامه هم تنظیم نمایید.
معامله قولنامه‌ای
حکم عمل نکردن هر یک از طرفین به تعهدات خود
هنگامی که هر یک از دو طرف قرارداد به تعهدات خود عمل نکنند و یا قوانین مربوط به معامله قولنامه‌ای را اجرا نکنند طرف مقابل قرارداد این اجازه را دارد که در دادگاه از آن شخص شکایت کند زیرا قولنامه قراردادی قانونی می باشد و در دادگاه معتبر است و قوانین آن برای هر دو طرف قرارداد ملزم به اجرا می باشد.
یا به عبارت دیگر خریدار می تواند به دادگاه صالح مراجعه کند و از دادگاه درخواست انتقال سند رسمی داشته باشد. بر این اساس قولنامه هایی که در مشاورین املاک و یا محل های دیگر تنظیم می شوند، جزو اسناد عادی می باشند پس کافیست در تنظیم آن دقت داشته باشید.
کاربرد وجه التزام در معامله قولنامه‌ای
هنگامی که دو طرف قرارداد قصد تنظیم قولنامه را داشته باشند، جهت محکم کاری از نظر این که فروشنده و خریدار به طور کامل به تعهدات خود عمل نمایند، عموما در قرارداد مبلغی را ذکر می کنند، هنگامی که هر یک از طرفین به تعهدات خود عمل نکنند یا به طور درست انجام ندهند به طرف دیگر پرداخت خواهد شد که این مبلغ وجه التزام نامیده می شود.
از مزایای وجه التزام می توان به این اشاره کرد که بر اساس توافق دو طرف قرارداد مبلغ آن تعیین می گردد و می بایست در قرارداد به طور واضح نوشت که این مبلغ در صورت عمل نکردن به هر یک از تعهدات خود، این مبلغ بلافاصله به طرف دیگر قرارداد پرداخت خواهد شد.
شرایط وجه التزام در معامله قولنامه‌ای
- در قولنامه ذکر شود که فروشنده در تاریخ فلان می بایست مورد معامله را در قبال پرداخت مبلغ معین شده ای به خریدار تحویل دهد و اگر زمانی فروشنده در این تاریخ تعیین شده به تعهد خود عمل ننماید، خریدار این حق را دارد که تقاضای پرداخت وجه التزام را از جانب فروشنده داشته باشد و فروشنده نیز الزام به پرداخت آن می باشد. در این صورت قرارداد کاملا فسخ خواهد شد چون مقدور نیست که خریدار هم وجه التزام را دریافت کند و هم از فروشنده درخواست داشته باشد که مورد معامله را کاملا به او تحویل دهد.
- اگر در قرارداد قید شده باشد که هر دو طرف قرارداد در تاریخ مشخص شده در یکی از دفاتر اسناد رسمی حضور یابند و یکی از طرفین قرارداد به این تعهد عمل نکند، طرف مقابل این حق را دارد تا تقاضای وجه التزام داشته باشد. البته لازم به ذکر است زمانی این شرط قابل اجرا می باشد که خود طرف در آن زمان و تاریخ در دفترخانه حضور داشته باشد و این حضورش توسط مامور دفترخانه تایید گردد.
نکات مهم در مورد معامله قولنامه‌ای
- قبل از تنظیم معامله قولنامه‌ای دقت داشته باشید که مشاور املاکی که جهت خرید و فروش به آن مراجعه کرده اید دارای مجوز از اتحادیه باشد همچنین باید در نظر داشته باشید که حق بنگاه دار می بایست در قرارداد قید شود به علاوه اینکه کلیه اسنادی که به عنوان امانت نزد مشاور املاک قرار داده اید در معامله ذکر گردد.
- استعلام از شهرداری محل فراموش نشود.
- هنگامی که ملک را از شخص مریض یا پیری خریداری کردید فراموش نکنید پس از اخذ استعلام از شهرداری منطقه به اداره سرپرستی مراجعه کنید که اطمینان یابید که فرد فروشنده زیر نظر سرپرستی آن اداره نمی باشد.
- هنگامی که قصد خرید یک خانه را دارید که فرد فروشنده به وسیله ارث به آن رسیده است، فراموش نکنید که گواهی انحصار وراثت را با دقت کامل بررسی نمایید تا از صحت آن مطمئن شوید.
- هنگامی که ملک را از فردی به غیر از مالک مثلا نماینده قانونی او، قیم، وکیل و … خریداری کنید، حتما دلایل احراز سمت او را بررسی شود که آیا او حق فروش خانه را دارد یا خیر. زمانی که ملک را از وکیل مالک خریداری نمایید، حتما تاریخ وکالت او را چک کنید تا مطمئن شوید تاریخ وکالتش موقتی نبوده است، در صورتی که ملک از جانب ولی مالک به فروش برسد، جستجو کنید که مالک ملک در زمان خرید بالغ نشده است.
- مشخصات مالی خانه مورد نظر را با مشخصات ثبت شده در سند مطابقت دهید. به عنوان مثال می توانید گاز، آب، برق، تلفن، پارکینگ، انباری و … با مشخصات موجود در سند مطابقت دهید.
- در زمان معامله قولنامه‌ای خرید خانه از چک های تضمینی برای پرداخت استفاده نمایید. اگر از این چک ها استفاده کردید، شماره کلیه چک ها را در قرارداد درج کنید. اگر زمانی نتوانسته اید از چنین چک هایی استفاده کنید و ملزم به پرداخت چند دوره مبلغ به صورت نقدی شده اید، در هنگام پرداخت از آن رسید دریافت کنید و آن را در قولنامه ضمیمه نمایید.
- اگر خانه مورد نظر که خریداری کردید در تصرف مستاجر بود فراموش نکنید آن را در قولنامه قید کنید همچنین اجازه تصرف آن خانه تا زمان پایان قرارداد نیز در معامله یادداشت کنید.
- سند ملک را خودتان ملاحظه کنید تا اطمینان یابید ملک مورد نظر در وثیقه نیست. همچنین برای خاطر جمعی و خیال آسوده خودتان می توانید از طریق کد رهگیری، پیگیری نمایید که در گذشته به شخص دیگری نفروخته است.
- اگر زمانی مالک ملکی چندین نفر باشند باید در زمان فروش همه‌ی آن افراد زیر قولنامه را امضا نمایند مگر اینکه یک نفر از جانب همه‌ی آن ها وکالت داشته باشد.
- یک نکته دیگر که بسیار مهم می باشد، در قولنامه حتما ذکر کنید اگر ملک مورد نظری که به شما فروخته شد، شخص دیگری ادعای مالکیت کند، مسئولیت جبران ضرر و زیان بر عهده کیست.
- در معامله قولنامه‌ای نیازمند امضای فروشنده، خریدار، مهر بنگاه دار و دو نفر از شاهدین مورد اعتماد طرفین قرارداد می باشد تا از مشکلات احتمالی جلوگیری شود. حتما در قولنامه تاریخ و محل دفترخانه ای که در آن جا سند ملک را می بایست به نام شما بزند را قید کنید.
- امروزه نسخه های چاپی قولنامه وجود دارد از نوشتن دستی قولنامه خودداری کنید. این قرارداد باید سه نسخه تنظیم گردد. یک نسخه برای فروشنده، یک نسخه نزد بنگاه دار و یک نسخه برای خریدار باشد.
- هنگامی که در روز معین به دفترخانه مراجعه کردید و فروشنده نیامد، یک گواهی عدم حضور از دفترخانه دریافت کنید و به دادگاه بروید. با دادن دادخواست و گواهی، ملزم فروشنده به حضور در دفترخانه و انتقال سند را از دادگاه درخواست کنید. اگر فروشنده باز هم نادیده گرفت، نماینده اجرای احکام از جانب او سند را امضا می کند.
معامله قولنامه‌ای
سوالات متداول معامله قولنامه‌ای:
قولنامه چیست؟
در برخی از اوقات دو نفر تصمیم انعقاد یک قرارداد را دارند در حقیقت با رضایت خود می خواهند در زمان مقرر تعهد انجام دهند اما برخی شرایط مورد نیاز جهت انجام این تهعد را ندارند و در حقیقت اصول ابتدایی تنظیم معامله موجود نمی باشد، اما با این وجود طرفین معامله تمایل دارند که با هم معامله انجام دهند. به عنوان مثال خریدار جهت انعقاد معامله پول لازم را برای خرید ملک ندارد اما می تواند در تاریخ معین فراهم نماید. در این شرایط طرفین معامله، با هم قرارداد می نویسند که به آن پیش قرارداد یا به طور کلی قولنامه می گویند.
سند قولنامه‌ای با سند شش دانگ چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟
سند قولنامه‌ای یعنی سندی که به وسیله اداره ثبت اسناد تنظیم نشده است و در واقع رسمی نمی باشد. این سند نوشته ای می باشد که با توافق دو طرف قرارداد برای مثال خریدار ملک با فروشنده که مشاور املاک آن را مدیریت می کند و قرارداد را می نویسد. لازم به ذکر است قولنامه می بایست توسط یک شخص معتمد و سرشناس نوشته و امضا شود تا از لحاظ قانونی دچار مشکل نشود چون سند قولنامه ای برای خرید و فروش سند قطعی نیست پس این نوع اسناد، اعتبار کمتری در مقابل اسناد شش دانگ دارند.
چگونه می بایست برای معامله قولنامه‌ای استعلام گرفت؟
یکی از بهترین شیوه برای اطلاع از ملک قولنامه‌ای، استعلام از شهرداری می باشد. با گرفتن استعلام می توانید اطمینان یابید که در معامله قولنامه‌ای از شما کلاهبرداری نمی شود.
هنگامی که هر یک از طرفین به تعهدات خود عمل نکنند چه باید کرد؟
هنگامی که هر یک از دو طرف قرارداد به تعهدات خود عمل نکنند و یا قوانین مربوط به معامله قولنامه‌ای را اجرا نکنند طرف مقابل قرارداد این اجازه را دارد که در دادگاه از آن شخص شکایت کند زیرا قولنامه قراردادی قانونی می باشد و در دادگاه معتبر است و قوانین آن برای هر دو طرف قرارداد ملزم به اجرا می باشد.
خرید ویلا شمال
وجه التزام در معامله قولنامه‌ای چیست؟
هنگامی که دو طرف قرارداد قصد تنظیم قولنامه را داشته باشند، جهت محکم کاری از نظر این که فروشنده و خریدار به طور کامل به تعهدات خود عمل نمایند، عموما در قرارداد مبلغی را ذکر می کنند، هنگامی که هر یک از طرفین به تعهدات خود عمل نکنند یا به طور درست انجام ندهند به طرف دیگر پرداخت خواهد شد که این مبلغ وجه التزام نامیده می شود.
هنگامی که فروشنده پیر یا مریض باشد چه باید کرد؟
هنگامی که ملک را از شخص مریض یا پیری خریداری کردید فراموش نکنید پس از اخذ استعلام از شهرداری منطقه به اداره سرپرستی مراجعه کنید که اطمینان یابید که فرد فروشنده زیر نظر سرپرستی آن اداره نمی باشد.
در زمان خرید املاک ورثه‌ای چه کار باید انجام دهیم؟
هنگامی که قصد خرید یک خانه را دارید که فرد فروشنده به وسیله ارث به آن رسیده است، فراموش نکنید که گواهی انحصار وراثت را با دقت کامل بررسی نمایید تا از صحت آن مطمئن شوید.
آیا ملک وکالتی جهت انجام معامله قولنامه‌ای مقدور می باشد؟
بله، هنگامی که ملک را از فردی به غیر از مالک مثلا نماینده قانونی او، قیم، وکیل و … خریداری کنید، حتما دلایل احراز سمت او را بررسی شود که آیا او حق فروش خانه را دارد یا خیر. زمانی که ملک را از وکیل مالک خریداری نمایید، حتما تاریخ وکالت او را چک کنید تا مطمئن شوید تاریخ وکالتش موقتی نبوده است.
آیا برای پرداخت مبلغ در معامله قولنامه‌ای می‌توان از چک استفاده کرد؟
بله، در زمان معامله قولنامه‌ای خرید خانه از چک های تضمینی برای پرداخت استفاده نمایید. اگر از این چک ها استفاده کردید، شماره کلیه چک ها را در قرارداد درج کنید. اگر زمانی نتوانسته اید از چنین چک هایی استفاده کنید و ملزم به پرداخت چند دوره مبلغ به صورت نقدی شده اید، در هنگام پرداخت از آن رسید دریافت کنید و آن را در قولنامه ضمیمه نمایید.
اگر خانه مورد نظر که برای خرید انتخاب کردیم چندین مالک داشته باشد، می توان معامله انجام داد؟
بله، اگر زمانی مالک ملکی چندین نفر باشند باید در زمان فروش همه‌ی آن افراد زیر قولنامه را امضا نمایند مگر اینکه یک نفر از جانب همه‌ی آن ها وکالت داشته باشد.