ویلای داخل بافت چیست ؟
واژه داخل بافت و خارج بافت را شنیده ایم. خرید ویلا داخل بافت یا “طرح هادی روستایی” طرحی است که دولت در سال 78 تصویب کرد و مشخص می کند بافت شهری یا روستایی شامل چه مناطقی می باشد و نوع زمین آن منطقه اعم از مسکونی، کشاورزی یا ... را نشان می دهد. پس مهم است که هنگام خرید ویلا در شمال به این نکته توجه کنید که ویلایی که قصد خرید آن را دارید داخل بافت هست یا خیر، لازم به ذکر است که این طرح فقط شامل مناطق روستایی نیست و مناطق شهری با جمعیت کمتر از 20 هزار نفر را نیز در بر می گیرد. وقتی می‌گویند که زمینی در داخل بافت قرار دارد، منظورشان این است که آن زمین در محدوده مجاز طرح هادی واقع شده و می‌توان برای آن مجوز و پروانه ساخت گرفت. مزایای اجرای طرح هادی روستایی در مازندران نیز قابل توجه بوده و مناطق روستایی را منسجم تر و به حفظ روستا نشینی و حفظ فعالیت های کشاورزی کمک کرده است.
چطور باید از جزئیات طرح هادی روستایی باخبر شد؟
نخستین گامی که برای ساخت ویلا در شمال برداشته می شود، دریافت مجوز ساخت از دستگاه های ذیربط می باشد. برای صدور جواز ساخت اولین گزینه ی مورد بررسی، این نکته است که آیا زمین شما درون بافت مسکونی طرح هادی قرار دارد یا خیر. اگر زمین درون بافت مسکونی نباشد برای آن نیز مجوز ساخت ویلا صادر نخواهد شد و اگر ویلایی در آن ساخته شود غیر قانونی است و شهرداری یا دهیاری منطقه می تواند مبادرت به تخریب آن نماید. بنابراین خرید ویلا در شمال در منطقه ی خارج از بافت ریسک بزرگی را در پی دارد. اگر می خواهید از موقعیت بافت ویلای خود اطمینان حاصل کنید، می توانید با مراجعه به شهرداری یا دهیاری منطقه اقدام به تهیه نقشه طرح هادی کنید و بافت ویلایی که قصد خرید آن را دارید، بررسی نمایید.
طرح هادی چطور در خرید و فروش زمین به کار می‌آید؟
وقتی شما یک قطعه زمین روستایی می‌خرید قصد ساخت و ساز در آن دارید، اما شاید وقتی برای گرفتن مجوز ساخت و ساز به مراجع قانونی مراجعه کنید با پاسخ منفی مواجه شوید. در حقیقت آنجا به شما خواهند گفت که براساس طرح هادی روستایی شما اجازه ساخت و ساز در این زمین را ندارید.
آیا تغییر کاربری زمین روستایی ممکن است؟
طرح هادی روستایی غیرقابل تغییر نیست. یعنی شما می‌توانید درخواست تغییر کاربری یک زمین روستایی را هم داشته باشید. براساس توافق انجام شده میان بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و سازمان امور اراضی، هر گونه تغییر کاربری‌های اراضی داخل طرح های هادی روستایی با موافقت سازمان امور اراضی انجام خواهد شد. پس شما برای ارائه چنین درخواستی باید به این سازمان بروید.
چرا خرید ویلای خارج بافت توصیه نمی شود؟
چنانچه زمینی داخل بافت نباشد، پروانه ساختمانی به طور قانونی برای آن صادر نمی‌شود. یادمان باشد هنگام خرید ویلا شمال، حتما به داخل بافت یا خارج بافت بودن آن دقت کنیم. پیش از خرید ویلا در شمال لازم است اسناد و مدارک آن را زیر ذره بین ببریم و از قانونی بودن مدارک خاطر جمع شویم. یکی از دلایلش به همین داخل بافت یا خارج بافت بودن ویلا بر می‌گردد، چنانچه پروانه ساختمانی ویلایی قانونی نباشد یا ویلا خارج بافت احداث شده باشد از ارزش تهی خواهد بود و بی‌تردید بعدها برای فروشش دچار مشکل و دردسر خواهید شد.
طرح هادی، روستاهای شمال را نشانه می‌گیرد
از همان ابتدا اذعان نمودیم طرح هادی، توسعه و عمران را در پی خواهد داشت. آنچه سبب می‌شود در واژه توسعه، ریزتر شویم و دقیق‌تر آن را دنبال کنیم، توجه به این نکته است که آبادانی یک روستا، بار معنایی گسترده‌ای را به یدک می‌کشد، آبادانی تنها در گسترش کالبد و وجهه فیزیکی روستا خلاصه نمی‌شود.
پس اگر پس از اجرای طرح هادی روستایی، صرفاً شاهد بزرگ‌تر شدن روستا و گسترش ابعاد فیزیکی آن باشیم، این یعنی حق مطلب را آنطور که باید ادا نکرده‌ایم. با مطرح شدن مقوله توسعه روستایی، باید به این نکته واقف باشیم که توسعه چند جانبه است و چندین بُعد را درگیر می‌سازد. مثلاً بُعد اقتصادی، بُعد فرهنگی، اجتماعی و در انتها بُعد فیزیکی.
به روایت عرف، در طرح هادی، اراضی کشاورزی جایگاهی ندارند، انگار اطراف روستا را خط‌کشی کرده‌ایم تا مرز و حدودش را برجسته کنیم و با صدای بلند به همه اعلام کنیم که این قسمت، مختص زمین‌های مسکونی و تجاری است و بعد از این مرز می‌توانید به کشاورزی و زراعت مبادرت ورزید.
غافل نشویم از ضرورت پروانه ساخت ویلا
ساخت و ساز ویلا، امری است رایج در شمال ایران. ساخت ویلا، پروسه‌ای است که لازمه‌اش اجازه دولت است، این شهرداری است که سوت شروع را به صدا در می‌آورد و اعلام می‌کند شما مجازید به شروع ساخت ویلا. مجوز ساخت یا پروانه ساخت، همان تاییدیه است که شهرداری در اختیارمان می‌گذارد تا با زبانی قانونی، تأییدش را به دستمان برساند.
شهرداری مامورانش را پای زمین می‌فرستد تا جزئیاتش را از نزدیک بررسی کنند و خود مدارک و اطلاعات مربوط به زمین را، مورد کند و کاو قرار می‌دهد تا خلاهای موجود را دریابد و حکم نهایی را صادر کند.
مجوز ساخت ویلا پس از بررسی نوع کاربری زمین، صادر خواهد شد، پس از این که شهرداری خاطر جمع شود ویلا درون بافت هادی قرار دارد. بنابراین یادآور می‌شویم که صدور مجوز ساخت ویلا، به موازات بررسی نوع کاربری زمین، انجام خواهد شد، به موازات بررسی طرح هادی روستایی. بدون مجوز ساخت، گرفتن سند محال و نشدنی است.
تغییر کاربری زمین، ما را به هدفمان نزدیک می‌کند
اگر صاحب زمینی هستید که از قضا داخل بافت، قرار دارد، می‌توانید با روی آوردن به تغییر کاربری، در راستای هدفتان گام بردارید. چنانچه بنیاد مسکن و سازمان اراضی، با تغییر کاربری زمین شما موافقت کنند، می‌توانید یک زمین را از داخل بافت به خارج بافت تغییر دهید و یا بالعکس.
در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، اینطور آمده است که بنیاد مسکن موظف به اجرای طرح هادی برای روستاهایی است که شمار خانوارهای آن به بالای 20 عدد می‌رسد.
طرح هادی روستایی همانطور که گفته‌ایم و گفته‌اند، حکایت از طرحی دارد که نیازهای ساکنان روستا را نه تنها در زمان حال که در آینده‌ای دور و نزدیک را برآورد می‌سازد و با اعتنا به برآوردهای حاصله، تلاش دارد رفاه و معیشت ساکنان روستا را به حد کمال برساند. نیازها و خواسته روستائیان را متر می‌کند و در راستای عینیت بخشیدن به آمال و آرزوهایشان گام بر می‌دارد. املاک نگین نور بهترین ویلاها و زمین های داخل بافت را به شما معرفی می کند.
مقالات پیشنهادی :