مبایعه زمین چیست

در پاسخ به این سوال که مبایعه نامه چیست؟ باید گفت مبایعه نامه که بیع نامه نیز نامیده می شود، نوشته ای است که در مورد یک بیع یا قراداد خرید و فروش تنظیم می شود. مهم ترین شرای و ویژگی های مبایعه نامه عبارتند از: به قراداد خرید و فروش اختصاص دارد، یک سند عادی است و هیچ یک از طرفین حق نداشته به صورت یک طرفه آن را فسخ نماید.

یکی از شاخه های حقوق، حقوق عقود و قراداد ها می باشد. در این شاخه از حقوق، همانطور که از عنوان آن مشخص است، عقود و قرارداد ها مورد مطالعه قرار می گیرند. در حقوق کشور ما نام قرار داد ها اغلب از فوق اسلامی گرفته شده و سپس وارد حقوق کشور ما و به تبع آن زبان فارسی شده است. مزارع، مساقات، هبه و کفالت ، نمونه هایی از این نامگذاری می باشد.

یکی از اصطلاحات عرصه قراداد ها که تقریبا تمامی افراد جامعه حداقل یک مرتبه آن را شنیده و بسیاری از افراد نیز با آن سر و کار داشته، اصطلاح مبایعه نامه می باشد. اما در کنار اصطلاح مبایعه نامه، اصطلاحات دیگری همچون بیع نامه، قول نامه و سند نیز وجود داشته که تفاوت آت ها با مبایعه نامه ممکن است برای بسیاری از اشخاص هنوز مبهم باشد.

به همین دلیل در این مقاله، به بررسی حقوقی اصطلاح مبایعه نامه پرداخته و در ابتدا به این پرسش که مبایع نامه چیست می پردازیم.

علیرغم اینکه بسیاری از افراد با واژه مبایعه نامه آشنا هستند و از آن در معاملات خود استفاده می کنند اما برخی از افراد نام این واژه را نشنیده اند و می خواهند بدانند که مبایعه نامه چیست و چه تفاوتی با قولنامه دارد. واژه مبایعه یا بیع در لغت نامه عربی به معنای خرید و فروش است. به عبارت بهتر مبایعه نامه نوعی قراداد است که طی آن یک طرف معامله ملک یا کالایی را به فروش می گذارد و در طرف دیگر معامله فرد دیگری برای آن ملک مبلغی را پرداخت می کند. بنابر این میتوان دریافت مبایعه نامه نوعی نوشته یا قراداد است که طی آن خرید و فروش ملک یا کالایی روی کاغذ نوشته می شود.

تفاوت قولنامه و مبایعه نامه چیست

همانگونه که از نام این دو واژه پیداست مبایعه منظور به خرید و فروش است در صورتی که قولنامه به معنای نوشته ای است که حاوی قول و قرار و تعهد است. یکی از مهم ترین فرق قولنامه و مبایعه نامه در این است که قولنامه درواقع پیش قراداد و به معنای وعده قراداد است. اما مبایعه نامه به معنای قراداد اصلی است که در همان زمان طرفین باید به آن عمل کنند. به عنوان مثال هنگامی که شما با فردی معامله می کنید، اگر در این معامله زمان تحویل کالا، مکان و نحوه پرداخت و ...به توافق برسید، درواقع قراداد بین شما از نوع مبایعه نامه است. درحالی که اگر متن قراداد بر این اساس باشد که به عنوان مثال در چند ماه آینده خرید و فروش و پرداخت انجام شود، قراداد از نوع قولنامه است. بنابراین میتوان فهمید که تفاوت قولنامه و مبایعه نامه در انقعاد مالکیت نیز است، انقعاد مالکیت در مبایعه نامه بلافاصله و پس از عقد قراداد است در حالی که انتقال مالکیت در قولنامه در زمان تعیین شده توسط دو طرف که معمولا در چند ماه آینده است صورت میگیرد.

ویژگی ها و اعتبار مبایعه نامه زمین

مبایعه نامه باید در سه نسخه کاملا مشابه با استفاده از کاربن یا نسخه های پرینت شده تنظیم شود.
مبایعه نامه باید در سامانه ثبت معاملات املاک و مستقلات کشور ثبت شود و کد رهگیری داشته باشد.
داشتن هولوگرام معتبر و دارای شماره ثبت نیز از دیگر ویژگی های یک مبایعه نامه معتبر است.

علاوه بر ویژگی های بالا، در هر مبایعه نامه حتما بای موارد زیر ذکر شده باشد:

مشخصات طرفین(خریدار و فروشنده)
موضوع معامله(مورد معامله ای که فروخته می شود)
ملحقات و جزئیات مورد معامله
ثنم معامله(به معنی قیمت مورد توافق طرفین)
نحوه پرداخت ثنم مورد توافق طزفین قراداد
شرایط تسلیم و تحویل مورد قراداد و همچنین شرایط انتقال مدارک و اسناد به خریدار
شرایط و آثار قراداد (مواردی که در قانون معاملات می بایست توسط هر دو طرف معامله انجام شود)
تعهدات طرفین قرارداد
شزوط ضمن عقد
جرایم و ضرر و زیان ناشی از عدم انجام تعهدات طرفین قرارداد
امضای فروشنده و خریدار و حداقل دو شاهد متصدی معامله

مبایعه نامه چگونه اعتبار خواهد داشت؟

همانطور که به آن اشاره کردیم، مبایعه نامه یک سند عادی است که به صورت دستی و یا در فرم مخصوص متحد الشکلی تنظیم می شود.

خیلی از مواقع دو طرف با هم توافق می کنند که معامله ای را میان خود انجام دهند و قراردادی نیز ثبت کنند اما افرادی را به عنوان شاهد در نظر نمی گیرند که قرارداد به امضای وی نیز برسد و باید گفت در این صورت نیز قرارداد دارای اعتبار قانونی است، هرچند که شاهد نیز آن را امضا نکرده است. البته درصورتی که این سند به امضای شهود نیز رسیده باشد امکان اثبات مفاد آن در دادگاه راحت تر خواهد بود اما نبود آن نیز در اعتبار قانونی قرارداد تاثیر گذار نیست.

مبایعه نامه در چه صورتی فسخ خواهد شد؟

طبق ماده ۲۱۹ قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آن ها لازم الاتباع است گر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.

در نتیجه یکی از عواملی که می تواند باعث فسخ مبایعه نامه میان طرفین شود رضایت دو طرف قرارداد است همچنین رعایت نشدن جزئیات، مشخص شدن عیب مورد معامله، فریب دادن طرف مقابل، عدم پرداخت قیمت توافق شده از طرف خریدار، انجام نشدن تعهدات قرارداد و ... نیز باعث فسخ قرارداد مبایعه نامه خواهد شد.

نحوه نوشتن مبایعه نامه

دقت کنید تا مشخصات طرفین به درستی و کامل مطابق با کارت ملی و یا شناسنامه درج گردد
درمورد املاک یا مالکیت شرکا و یا ورثه اسامی تمامی شرکا و وارث با میزان سهم ارث و مطابقه با گواهی انحصار وراثت علاوه بر این ها گواهی مالیات بر ارث نیز اخذ شود.
در قرارداد هایی با مالکیت شرکا و ورثه،بهتر است تمامی مبالغ پرداخت شده در هر مرحله از قرارداد در غالب چک های (شخص و یا بانکی)مطابق با قدرالسهم به تک تک شرکا و ورثه ها جداگانه پرداخت و هریک رسید جوداگانه دریافت گردد
متراژ دقیق ملک حتی به دستی ملک ثبت گردد و چناچه در مورد املاک در حال ساخت متراژ دقیق مشخص نیست،متراژ حدودی و مطابق جواز ساخت قید گردد به طور مثال حدودا ۶۵ متر مربع و در بند توضیحات توافق گردد که اضافه یا کمبود متراژ به چه نحوی محاسبه خواهد گردید
شماره پارکینگ و انباری و متراژ هریک به درستی مشخص گردد و چنانچه پارکینگ مزاحم است و یا پارکینگی حق عبور از این پارکینگ را دارد در قسمت توضیحات به طور واضح بین گردد
شماره طبقه بر اساس سند ذکر شود و از بیان شماره طبقه رویتی خودداری گردد
میزان ضرر و زیان فسخ قرارداد به درستی قید شود(معمولا ۱۰ تا ۲۰ درصد قیمت مورد معامله)علاوه بر این در قسمت توضیحات قید گردد که این ضرر و زیان هم شامل فروشنده و هم شتمل خریدار است
میزان ضرر و زیان روزانه نیز به دقت تنظیم گردد،معمولا ۱ تا ۲ برابر اجاره روزانه ملک
تاریخ تنظیم سند به درستی و به طور واضح بیان گردد،دقت کنید که روز تعطیل رسمی نبود و از بیان تاریخ های حدودی و مبهم خودداری نمایید و چناچه معامله معامله دیگری انجام داده اید با طرف آن معامله نیز هماهنگی کنید
سعی کنید پرداخت های خود رابه صورت چک انجام دهید و از نوشتن چک حامل خودداری کرده و در متن چک این عبارت را درج نمایید:
وجه ثمن اول قرارداد: در وجه نام و نام خانوادگی فروشنده بابت ثمن اول مبایعه نامه (شماره ثبت قرارداد)تاریخ مربوط به پلاک ثبتی شماره...
وجه تحویل ملک: در وجه نام و نام خانوادگی فروشنده بابت تحویل ملک موضوع مبایعه نامه(شماره ثبت قرارداد)تاریخ مربوط پلاک ثبتی شماره...
در صورتی که ملک در اختیار میستاجر باشد باید مدت زمان تخلیه آن در قرارداد به درستی قید شود ،بهترین روش در این خصوص تنظیم قرارداد اجاره نامه با مالک جدید و امضای همزمان با تنظیم سن در دفترخانه است