حداقل متراژ زمین برای گرفتن سند
خرید زمین اولین قدم برای ساخت و ساز است. مسئله مهمی که در زمان خرید زمین اهمیت دارد متراژ آن است. در واقع، باید به حداقل متراژ توجه شود. به دلیل این که به همه زمین ها با هر متراژی مجوز ساخت داده نمی شود. البته متراژ زمین برای هر کاربری و در هر جایی متفاوت است. مهم است که زمین با چه هدفی و در کجا خریداری می شود. زمین های روستایی و شهری ارزش متفاوتی دارند و حداقل متراژ برای آنها اندازه های مختلفی تعریف شده است. ضمن این که زمین های کشاورزی نیز برای این که بتوانند سند دریافت کنند باید متراژ مشخصی داشته باشند. در غیر این صورت سندی به آنها داده نمی شود. متراژ تعیین شده هر چند سال یک بار عوض می شود. برای زمین ها با کاربری کشاورزی نیز باید به این نکته دقت شود. حداقل متراژ زمین برای گرفتن سند با هر کاربری به طور دقیق مشخص شده است.
حداقل متراژ برای ساخت آپارتمان
اما حداقل متراژ زمین برای گرفتن سند و ساخت آپارتمان در روستا و شهر و همچنین شهر تهران متفاوت در نظر گرفته شده است. زمانی حداقل این متراژ در شهر تهران ۶۰ متر مربع تعیین شده بوده است. ساخت آپارتمان و بازسازی در زمین های کمتر از ۶۰ متر مربع مجاز نبود. البته این میزان در سال های مختلف در حال تغییر است. برای این کار ضوابطی وجود دارد که باید از آنها آگاه بود. مانند این که حداقل تفکیک زمین برای کاربری مسکونی با تجاری متفاوت است.
برای کاربری مسکونی در سطح پهنه تراکم کم و متوسط مساوی ۲۰۰ متر مربع است. در سطح پهنه تراکم بالا نیز مساوی با ۳۰۰ متر مربع است. یکی دیگر از این ضوابط این است که طول قطعه زمین نباید از سه برابر عرض آن بیشتر باشد. اجازه ساخت و ساز در کل زمین داده نمی شود و تنها در بخشی از آن اجازه ساخت بنا وجود دارد. قانون ۷۰ درصد که شهرداری تعیین کرده است به این معنا است که مجوز فقط به ۷۰ درصد زمین برای ساختن بنا داده می شود. حداقل متراژ زمین برای گرفتن سند در روستا با شهر فرق دارد. در روستا این قانون به ۶۰ درصد تقلیل پیدا می کند و تنها ۶۰ درصد زمین قابل ساخت و ساز است. این درصد از شهر به شهر دیگر و در هر منطقه متفاوت تعیین شده است.
تفکیک زمین و گرفتن سند
حداقل متراژ زمین برای گرفتن سند در زمان تفکیک هم اهمیت دارد. زیرا وقتی یک زمین چند مالک داشته باشد که به هر کدام سهم نامساوی می رسد، برای تعیین سهم آنها باید به این مسئله دقت شود. زیرا ممکن است قطعات آنقدر کوچک باشند که بعداً صاحب زمین برای گرفتن سند دچار مشکل شود. یکی از شرط های تفکیک زمین به صورت سنددار یا قولنامه ای این است که مالک رسمی زمین یا وکیل او درخواست آن را بدهند. این درخواست برای همه زمین های شهری و روستایی ارائه می شود. نقشه تفکیک زمین باید در سیستم مختصات یو تی ام تهیه شود تا حد و مرز زمین مشخص شود.
حداقل متراژ زمین کشاورزی برای گرفتن سند با زمین های مسکونی متفاوت است. درصد زیادی از زمین های کشاورزی در ایران سند مشاعی دریافت کرده اند. حتی برخی از آنها دیوارکشی و فنس ندارند. اولین کاری که باید برای تهیه این نقشه انجام گیرد دیوارکشی یا فنس کشی است. مهندس ها می توانند با استفاده از این نقشه و محاسبه گوشه ها و شکستگی ها اندازه آن را تعیین کنند.
مساحت زمین های کشاورزی زیاد است و به دلیل مشاعی بودن بیشتر آنها به طور معمول مرز مشخصی ندارند. برای این که مرزها با هم تداخل پیدا نکنند مالکان باید حدود زمین را با زمین های مجاور تطبیق دهند تا تداخل یا تعارضی اتفاق نیفتد. در صورتی که زمین در محدوده ای باشد که هیچ کدام از زمین های مجاور سند ندارند، خوب است که برای گرفتن سند اقدام شود.
حداقل متراژ زمین مسکونی و تجاری
حداقل متراژ زمین برای گرفتن سند به تراکم منطقه نیز بستگی دارد. این متراژ برای مناطق پرتراکم ۱۵۰ متر مربع و برای مناطق کم تراکم ۳۳۰ متر مربع است. برای مناطق دارای تراکم متوسط نیز ۲۰۰ متر مربع است. در مناطقی که کاربرد تجاری دارند این عددها متفاوت هستند. بر طبق موقعیت محل و جمعیت منطقه حداقل متراژ برای کاربری تجاری ۳۰۰ متر مربع است. این عدد برای مناطق صنعتی به ۱۰۰۰ متر افزایش می یابد. حداقل تفکیک زمین متعلق به شهرداری تهران ۲۰۰ متر مربع است.
حداقل متراژ زمین روستایی و کشاورزی
این اعداد و ارقام برای زمین های روستایی متفاوت است. سند زمین در این مناطق می تواند رسمی یا عادی باشد. سند رسمی سندی است که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می رسد. معتبرترین سند در کشور ما سند رسمی است. تفکیک برای زمین های سنددار و قولنامه ای انجام می گیرد. هدف از تفکیک زمین سنددار یا مشاعی در روستا تعیین کاربری آن است تا برای فضاهای اداری، خدماتی و مسکونی زمین در نظر گرفته شود. با این کار می توان تا حدی جلوی مهاجرت روستاییان به شهر را گرفت. حداقل متراژ زمین برای گرفتن سند با توجه به کاربری آن مشخص می شود.
برای این که جلوی خرد شدن زمین های کشاورزی گرفته شود، قوانینی در نظر گرفته شده است. آبی، دیم، آبی باغی، باغی دیم انواع زمین های کشاورزی هستند. حداقل متراژ زمین کشاورزی برای گرفتن سند به نوع زمین کشاورزی بستگی دارد. حداقل متراژ برای زمین های کشاورزی آبی ۶ هکتار است. این متراژ برای زمین های کشاورزی دیمی به ۱۵ هکتار می رسد. تنها با وجود این متراژها است که می توان برای زمین سند دریافت کرد. حداقل متراژ برای زمین های باغی آبی نیز تنها ۳.۵ هکتار و از متراژ دو زمین قبلی کمتر است. حداقل متراژ برای زمین های باغی دیم نیز ۱۰ هکتار در نظر گرفته شده است.
اهمیت گرفتن سند برای زمین های کشاورزی
حداقل متراژ زمین برای گرفتن سند برای آنها که صاحب زمین کشاورزی دارند اهمیت دارد. اموری که به کشاورزی و زمین های آن مربوط می شود در کشور ما مهم است. زیرا قوانین ویژه ای برای آن وضع شده است. البته گرفتن سند برای همه زمین ها از اهمیت خاص خودش برخوردار است. وقتی زمین های کشاورزی سند داشته باشند رسمیت بیشتری می یابند. صاحب زمین که بتواند برای زمینش سند رسمی بگیرد می تواند آن را با قیمت بهتری به فروش برساند. ضمن این که مالکیت با سند رسمی هرگز زیر سؤال نمی رود. هر کسی نمی تواند به راحتی بر آن ادعای مالکیت داشته باشد.
تعیین حداقل متراژ زمین برای گرفتن سند به کشاورزها کمک می کند که زمین هایشان را خرد نکنند. کشاورزان با داشتن مقدار مشخص شده می توانند برای زمین خود سند بگیرند. در مواردی که صاحب زمین دچار مشکل شده باشد می تواند از وکلا و مشاوران متخصص در این باره مشورت بگیرد. وقتی زمین کشاورزی مشاعی باشد، وجود اسناد تفکیکی در زمان صدور سند لازم است. قدر سهم هر کس باید در این موارد به طور کامل مشخص شده باشد.