وظیفه مشاور املاک
وظیفه مشاور املاک موارد بسیاری را شامل می شود. نقش این افراد این روزها در معامله ها آنقدر پررنگ شده است که بدون حضورشان کسی توان امضا کردن هیچ قراردادی را ندارد. با وجود یک مشاوره املاک متعهد و مسئول و البته منصف است که خریداران و فروشنده ها می توانند دست به معامله بزنند. تا نیاز نباشد هیچ کسی به دنبال وظایف این شغل نمی رود و در زمان خرید و فروش ملک، ساختمان، خانه و ویلا و زمین است که افراد به نقش دقیق آنها پی می برند. اگر فروشنده هستید یا می خواهید برای خرید اقدام کنید یا حتی دوست دارید به این شغل وارد شوید، خوب است که اطلاعات بیشتری درباره آن به دست آورید.
دسته بندی مشاوران املاک
پیش از تعیین وظیفه مشاور املاک می توان به دسته بندی آنها اشاره کرد که شامل مشاوران فروشنده، خریدار، دو طرفه و کارگزاران معامله ها می شوند:
- مشاوره فروشنده کسی است که به فردی که قصد اجاره یا فروش دارد کمک می کند و در همه مراحل بازاریابی در کنار او می ماند.
- مشاور خریدار هم کسی است که همراه فرد خریدار است و او را تا پیدا کردن ملک مورد نظرش یاری می رساند.
- مشاوران دو طرفه کسانی هستند که هم به خریدار و هم به فروشنده کمک می کنند. آنها وظیفه دارند در کمال صداقت و راستی هر دو طرف راهنمایی کنند. می توانند از هر دو طرف درخواست کنند که یک قرارداد دو طرفه را به امضا برسانند. آنها کار دشوارتری از دیگر مشاوران دارند و کارشان از دو دسته دیگر پیچیده تر است.
- کارگزاران معامله ها هم مشاور نماینده های خریدار و فروشنده محسوب می شوند. آنها تعهد محرمانه ای با هیچ کدام از طرف های معامله ندارند. آنها موظف اند بدون در نظر گرفتن منافع طرفین به آنها کمک کنند. اسناد قانونی باید طی یک توافق نامه میان خریدار و فروشنده امضا شوند.
وظایف اخلاقی مشاوره املاک
وظیفه مشاور املاک هر چه باشد باید اخلاق را همواره مد نظر داشته باشد. رعایت صداقت، امانتداری و رازداری و عادل بودن از جمله اصلی ترین ویژگی های اخلاقی یک مشاوره املاک به شمار می روند. در صورتی که بتواند بی طرفانه مشاور هر دو طرف باشد، هر دو از خرید و فروش سودمند خواهند شد. باید عدالت را بین هر دو رعایت کند و منصف باشد. سعی کند با رفتارش موجب اختلاف بین آنها نشود. جلوی بحث های طولانی و بی نتیجه را بگیرد و بین آنها آشتی برقرار کند. زمان نوشتن قرارداد را با آنها هماهنگ کند و هر دو را راضی نگه دارد.
وظایف مشاوره املاک در مقابل دو طرف معامله
وظیفه مشاور املاک در مقابل دو طرف معامله تعریف شده است. او باید از هویت دو طرف معامله مطمئن شود و وضعیت حقیقی آنها را مشخص کند. خیلی از افراد ممکن است در قالب سمت هایی مثل وکیل در خرید و فروش کلاهبرداری کنند. پس از آن می تواند قراردادی تنظیم کند و داشتن اصل و کپی کارت های شناسایی لازم است.
مشاور املاک باید از سلامت عقلی هر دو طرف مطمئن شود و بداند که هر دو در سلامت کامل تصمیم به خرید و یا فروش گرفته اند. در صورتی که خریدار و فروشنده پیر یا بیمار یا خیلی جوان باشد، نیاز است که یکی از اقوام نزدیک در زمان معامله کنار آنها باشد. افراد بی سواد و کم سواد هم بهتر است یک نفر را برای همراهی خود در زمان معامله به همراه داشته باشند. به این ترتیب، می توانند از مفاد قرارداد به طور دقیق آگاه شوند. ولی طرفین قرارداد هم باید اوراق هویتشان را با خودشان بیاورند. در صورتی که ولی صغیر باشد، باید زمان کبیر شدن بررسی شود که با تنظیم سند قرارداد تداخل پیدا نکند.
تنظیم سند مالکیت
یک وظیفه مشاور املاک که اهمیت زیادی دارد تنظیم سند مالکیت است. این سند باید با بنچاق مطابق باشد و موقعیت جغرافیایی قید شده در آن باید به طور دقیق با ملک انطباق داده شود. همه جزئیاتی که به ملک مربوط می شود باید در سند آورده شود. مشاور املاک موظف است بررسی کند که در سند حق ارتفاعی برای ملک مجاور تعیین کرده است یا نه. ضمن این که لازم است مشاعی بودن ملک را بررسی کند. مهم است که میزان مالکیت فروشنده چقدر است.
ملک های مشاعی دارای قوانینی هستند که مشاور املاک باید از آنها به طور کامل آگاه باشد و در زمان تنظیم سند آنها را قید کند. مواردی که ممکن است صاحب سند یا خریدار از اهمیت آن آگاهی نداشته باشد. وضعیت ملک مورد معامله باید از نظر تخلیه و تصرف مورد بررسی قرار گیرد. موقع تخلیه باید به وضوح در قرارداد ذکر شود.
در صورتی که ملک اجاره است باید اصل اجاره نامه از فروشنده درخواست شود. تاریخ انقضای اجاره باید مشخص باشد. ضمانت اجرای تخلیه باید تعیین شده باشد. اگر ملک خط تلفن داشته باشد قبض آن باید بررسی شود. بررسی این که ملک بابت آب، برق و گاز بدهی نداشته باشد از وظایف مشاور املاک است. می توان برای اطمینان از ثبت ملک به شهرداری مراجعه شود.
در زمان تنظیم قرارداد لازم است که مدارکی حضور داشته باشند که از جمله آنها می توان به سند مالکیت، گواهی حصر وراثت فروشنده ها در زمان مرگ مورث، استعلام ثبتی و مفاصا حساب شهرداری و دارایی اشاره کرد. همچنین، گواهی واریز مالیات بر ارث، گواهی پرداخت و تسویه حساب شارژ آپارتمان هم از دیگر مدارک مورد نیاز به شمار می روند.
بررسی ملک سند رسمی مالکیت
وظیفه مشاور املاک بررسی سند مالکیت نیز هست. سند باید از نظر خط خوردگی بررسی شود. در زمان دیدن هر مسئله شک برانگیزی باید توضیح سند مالکیت بررسی شود. توضیح بدون مهر و امضا مستند نیست. ملک نباید در طرح های آموزشی، فضای سبز و طرح توسعه معابر قرار داشته باشد. در صورتی که ملک چنین شرایطی داشته باشد، خریدار باید از آن آگاه شود و در قرارداد به آن اشاره شود.
پایان کار نیز باید از نظر سال صدور و موارد دیگر بررسی شود. در صورتی که ملک پایان کار نداشته باشد و خریدار با آگاهی از آن باز هم مایل به خرید باشد، این مسئله باید در قرارداد آورده شود. باید مشخص شود که مسئولیت گرفتن پایان کار و جرائم احتمالی بر عهده کدام از یک طرفین خواهد بود. ضمن این که مهم است ملک در رهن یا توقیف کسی نباشد. در این صورت معامله باید بعد از رفع توقیف یا فک رهن صورت گیرد.
وظایف مشاور املاک
وظیفه مشاور املاک به طور خلاصه به شرح زیر می شود:
- تهیه فهرستی از املاک مناسب برای خریدار
- کمک کردن به فروشنده برای قیمت گذاشتن روی ملک
- بازبینی پایانی قیمت املاک
- بررسی جزئیات ملک مورد نظر
- مشاوره به خریدار و فروشنده
- فراهم کردن برنامه ای برای بازدید مشتریان از ملک
- صحبت درباره تعمیرات در صورت نیاز، مفاد قرارداد و قیمت ملک
- تنظیم کردن قرارداد
- افزودن اطلاعات به وب سایت های خرید و فروش ملک با هدف تبلیغ
دیگر وظایف مشاور املاک
وظیفه مشاور املاک در صورتی که خریدار یا فروشنده قیم داشته باشد متفاوت می شود. او موظف است بررسی کند که قیم حق معامله دارد یا خیر. در تشخیص هویت قیم باید دقت به خرج دهد. در صورتی که او قیم دیگری داشته باشد، باید مورد بررسی قرار گیرد. و مواقع، معامله ها بدون مجوز از اداره سرپرستی نباید صورت گیرد. همچنین، بدون وجود مجوز و تصویب مقام قضایی معامله ها از اعتبار قانونی برخوردار نیستند. مشاور املاک باید همه تلاش خود را بکند که هر دو طرف معامله ضرری نبینند.
در صورتی که طرف معامله دارای وکیل باشد، باید مدارکش را همراه بیاورد. وقتی وکالت تفویضی باشد، وکالتنامه باید مورد بررسی قرار گیرد. باید از نظر این که فروشنده حق واگذاری دارد یا نه و این که وکالتنامه دارای اعتبار است یا خیر بررسی شود. او باید داشتن حق خرید و فروش وکیل را از نظر بگذراند.
در صورتی که وصی پای معامله بیاید باید وصیت نامه رسمی داشته باشد. در صورتی که وصیت نامه معمولی است، باید مورد تأیید دادگاه رسیده باشد و موافقت همه وراث قید شود. مشاور املاک در این موارد باید پیش از تنظیم قرارداد با وکیل ها مشورت کند. در صورتی که فروشنده وارث مالک رسمی باشد، باید گواهی انحصار وراثت داشته باشد تا همراه با احراز اشخاص قدرالسهم را تعیین کند. ارائه گواهی انحصار وراثت و گواهی واریز مالیات بر ارث در زمان منتقل کردن رسمی ملک موروثی در دفترهای اسناد رسمی ضروری است.