ملک اوقافی چیست؟
ملکی که صاحبش آن را برای امور خیریه وقف کرده است را ملک اوقافی می گویند. بعد از وقف، سازمان اوقاف و امور خیریه، مالک املاک وقفی است! سازمان اوقاف این زمین ها را با اقساط ۹۹ ساله به اشخاص دیگری واگذار می کنند و در قبال آن، مبلغ بسیار کمی را سالیانه دریافت می کنند. املاک اوقافی هم مانند املاک شخصی، سند دارند ولی با سند شش دانگ و... تفاوت هایی دارند. زیرا در املاک اوقافی خریدار، مالک ملک وقفی نمی شود.
املاک اوقافی هیچ‌گونه مشکلی نداشته و دقیقه همانند املاک شخصی هستند به‌طوری‌که در آنها ساخت‌وساز منعی نداشته و برای افرادی که از مشکلات مالی رنج می‌برند می‌تواند یک حسن محسوب شود، زیرا این املاک از دیگر ملک‌های شخصی ارزان‌تر هستند و دلیل این ارزانی هم آن است که بسیاری از مردم مذهبی اعتقاد دارند نماز خواندن در این نوع املاک حرام است! درحالی‌که ازنظر شرعی زندگی در این نوع از املاک هیچ ایرادی ندارد. غالبأ اشخاص ترجیح می‌دهند آن را نخرند مگر بحث قیمت و صاحب‌خانه شدن برایشان خیلی مهم باشد. در صورت ساخت‌وساز در زمین‌های اوقافی باید از اداره اوقاف استعلام به عمل آید و مبلغی به‌عنوان عوارض از سازنده دریافت خواهد شد.
انواع ملک اوقافی
- املاک وقفی آستان قدس
- املاک وقفی شخصی
- املاک وقفی سازمان اوقاف
- املاک وقفی بقاع متبرکه
تفاوت سند اوقافی با سند ملکی
در نظام حقوقی حاکم بر اراضی ایران، نوع مالکیت بر شش‌دانگ و غیر آن مانند املاک اوقافی، متفاوت است.
در ملک شش‌دانگ، مالکیت شامل عرصه (سطح زمین) و اعیان (بنا و سازه) است ولی در ملک اوقافی مالکیت غالبأ اعیان یا عرصه است.
خرید و فروش املاک وقفی و تبدیل آن به ملک غیر وقفی جایز نیست مگر موارد خاص و طبق شرایط قانونی؛ اما خرید و فروش مالکیت اعیان آن با اجازه متولی وقف جایز است و با رعایت مقررات کار اشتباه یا خطرناکی نیست! متولی بخش عمده املاک اوقافی ایران سازمان اوقاف است و معامله املاک اوقافی طبق قانون وقف و اجازه این سازمان انجام می‌شود.
یکی از تفاوت های مهم دیگر سند اوقافی با سند ملکی در این است که افرادی که این زمین ها را اجاره و یا خریداری می کنند نه تنها بدون مجوز امکان خرید و فروش این املاک برای آنها وجود ندارد، بلکه هر گونه تغییری که قرار باشد در املاک اوقافی صورت بگیرد باید در چندین مرحله آن هم با حضور اداره اوقاف انجام شود.
یکی از مشخصات دیگر سند ملکی این است که فرقی ندارد که مالک آن یک نفر باشد یا چند نفر، چرا که نام آنها در سند درج شده است و به راحتی می توان از طریق اداره ثبت اسناد هویت مالک آن را مشخص کرد.
دریافت وام از سند ملک اوقافی
به طور کلی تفاوتی بین دریافت وام برای ملک اوقافی با دریافت وام برای سایر املاک وجود ندارد. پس می توانید با داشتن سند اوقافی ملکتان وام از بانک دریافت نمائید و سند آنرا به عنوان ضمانت نزد بانک قرار دهید.
تنها نکته مهم درباره دریافت وام برای املاک اوقافی این است که علاوه بر سند ملک، باید اجاره نامه عرصه با اداره اوقاف یا متولی مربوطه (مثلا آستان قدس رضوی یا متولی بقاع متبرکه) به نام خریدار منتقل شده باشد. در مورد املاک شخصی، انتقال سند به نام خریدار برای دریافت وام کفایت می‌کند. اما از آن جایی که در خرید و فروش ملک اوقافی بحث عرصه و اعیان متفاوت است، باید هم سند ملک (اعیان) و هم اجاره نامه عرصه به نام خریدار منتقل شود تا امکان دریافت وام فراهم شود.
نکات قابل توجه در مورد ملک اوقافی
-
برای تشخیص ملک اوقافی می توانید با پرس و جو از اهالی محل و مشاورین املاک، استعلام از اداره اوقاف یا شهرداری منطقه و دقت در سند ملک، می توانیم تشخیص دهیم که ملک اوقافی است.
-
سند اوقافی را تحت هیچ شرایطی نمی توان به سند ملکی تبدیل کرد.
- می توانید کاربری زمین اوقافی را با استعلام از شهرداری و کسب اجازه ار اداره اوقاف، آنرا تغییر دهید. برای مثال آنرا از کاربری باغی به مسکونی تبدیل کنید.
- اگر زمینی اوقافی را خریده اید و عرصه ی زمین را اجاره نموده اید، و پس از مدتی به ساخت بنایی در آن پرداخته اید می توانید از قبل از اوقاف اجازه گرفته و بعد از ساخت آن سند اعیان برای آن ملک تهیه کنید.
- در زمان عقد قرارداد املاک اوقافی به این موضوع توجه داشته باشید که تمام بدهی های ملک مربوطه به سازمان اوقاف پرداخته شده باشد و حتما در قرارداد ذکر شود که خریدار از اوقافی بودن ملک با خبر است. حتی در سند ملک شش دانگ اعیان به جای عبارت شش دانگ عرصه و اعیان ذکر شود.
- شما به راحتی می‌توانید خانه یا ساختمان (همان اعیان) را بفروشید یا اجاره بدهید و از این نظر هیچ فرقی میان املاک معمولی با املاک وقفی وجود ندارد. هزینه‌هایی که پرداخت می‌کنید نظیر مالیات شهرداری نیز با املاک دیگر یکی است و فقط تفاوت در قیمت ملک شما خواهد بود که در بازار پایین‌تر است. در ضمن فرق شما با دیگران این است که باید سالیانه مبلغی را به‌عنوان اجاره به متولی موقوفه پرداخت کنید.
- هزینه اجاره ملک اوقافی زیاد نیست و بستگی به ملک متفاوت است. مثلا ملک 200 متری در تهران حدود 300 تا 400 هزار تومان سالیانه است.
- هر بار که ملک اوقافی را معامله می کنید، برای هر عقد قرارداد باید از سازمان اوقاف اجازه کسب کنید.
- دقت داشته باشید تا کلاهبردار ها با جعل سند، سند وقفی را به عنوان سند ملکی جا نزنند.
اغلب افراد به دلیل قیمت کم ملک اوقافی نسبت به سایر املاک، به آن بدبین هستند. اما همان طور که گفتیم دلیل کم بودن قیمت این املاک واضح است و با در نظر گرفتن نکات گفته شده می‌توانید شرایط خودنان را سبک و سنگین کنید و ببینید خرید ملک اوقافی گزینه مناسبی برایتان هست یا خیر. در هر صورت یادتان باشد اگر در حال حاضر مشکل بودجه دارید خرید ملک اوقافی یکی از گزینه‌های موجود برای صاحب‌خانه شدن شماست.
پیشنهاد می شود از لینک های زیر دیدن نمائید:
خرید ویلا در شمال
خرید زمین در شمال
املاک نگین نور
ویلا جنگلی
ویلا دوبلکس
ویلا فلت
ویلا نیم پیلوت