تغییر کاربری زمین چیست؟

در تعریف ساده زمانی که از یک بعنوان زمین کشاورزی و یا باغ استفاده می شود. و اگر بخواهید در آن خانه ای بسازید باید کاربری آن زمین را از کشاورزی و یا باغی به زمین مسکونی تغییر دهید. البته کاربری زمین ها فقط به کشاورزی و باغی و مسکونی مطعوف نمی شود. اما بیشترین موارد مربوط به این کاربری ها است. اما تغییر کاربری زمین به همین سادگی ها هم نمی باشد و فاکتور های مهمی وجود دارد که باید ابتدا آن ها را بررسی کنیم تا ببنیم که آیا کاربری یک زمین را می شود تغییر داد یا نه؟ و یا اینکه چند نوع کاربری داریم؟

انواع کاربری زمین

زمین ها دارای کاربری های مختلفی هستند مانند مسکونی، باغی، کشاورزی، تجاری، صنعتی و... که هر کدام شرایط خاص خودشان را دارند اما مهمترین آن های مسکونی، باغی، کشاورزی و تجاری هستند که در ادامه به تعریف هر کدام می پردازیم:

کاربری مسکونی:

زمین هایی با کاربری مسکونی مناسب برای ساخت آپارتمان، ویلا و... کاربرد دارند. عموما ارزش این زمین ها نسبت به کاربری باغی و زراعی بسیار بیشتر می باشد.

کاربری تجاری:

این زمین ها عموما نسبت به سایر کاربری ها از قیمت بیشتری برخوردار هستند. و مناسب برای ساخت مغازه و یا ساختمان های اداری و رستوران ها و... می باشد و همچنین این علاوه بر این که استفاده آن ها فقط باید تجاری باشد، مجوز ملک آن ها هم باید از نوع تجاری باشد.

کاربری باغی:

در واقع کابری کشاورزی به دو نوع زراعی و باغی تقسیم می شود. در کاربری باغی شما امکان حصار کشی و کاشت درختان مختلف برای زمین خود خواهید داشت.

کاربری کشاورزی:

زمین هایی با کاربری کشاورزی، زمین هایی هستند که با توجه به خاک حاصلخیز آن ها برای کاشت برنج و گندم بسیار مناسب می باشد. همچنین این زمین ها به نسبت کاربری های گفته شده در بالا از قیمت ارزان تری برخوردار می باشد.

استعلام کاربری زمین

قبل از هر چیزی ابتدا باید نوع کاربری زمین خود را از شهرداری استعلام بگیرید. اگر در محدوده شهر تهران هستید می توانید با مراجعه با سامانه my.tehran.ir  ببیند که زمین شما دارای چه کاربری می باشد. اما در استان های دیگر با مراجعه حضوری به شهرداری می توانید کاربری زمین خود را استعلام بگیرید.

نکته: بهتر است قبل از رفتن به شهرداری مختصات جغرافیایی زمین خود را بدست بیاورید. یا در داخل نقشه زمین خود را مشخص کنید. چراکه با داشتن محدوده زمین استعلام انجام پذیر می باشد.

بعد از مشخص شدن کاربری زمین حال اگر زمین باغی و یا کشاورزی بود باید مدارک مورد نیاز را فراهم کنید و از اداره جهاد کشاورزی اقدام به تغییر کاربری زمین کنید.

مدارک مورد نیاز برای تغییر کاربری زمین

ابتدا باید این را در نظر بگیرید که با توجه به نوع زمین مدارک متفاوتی را باید تهیه کنید. اما به طور کلی مدارک شامل موارد زیر می باشد:

• تهیه نقشه و سایت پلن زمین
• نامه موافقت اداره کل محیط زیست استان مربوطه
• مستندات مالکیت زمین
• موافقت اصولی یا جواز تاسیس

بعد از جمع آوری مدارک و بردن آن به جهاد کشاورزی باید مراحلی را بگذرانید تا بتوانید این پروسه را به سرانجام برسانید.

مراحل بعد از درخواست تغییر کاربری زمین

مثل همه ی کار های اداری درخواست تغییر کاربری هم پروسه خاص خود را دارد که شامل مراحل زیر می باشد:

تهیه گزارش توسط جهاد کشاورزی:

بعد از ارائه مدارک، کارشناسان جهاد کشاورزی برای استعلام مالکیت زمین به محل مشخص شده آمده و یک گزارشی را از وضعیت موجود تهیه می کنند. و برای ادامه بررسی آن را به مدیریت جهد کشاورزی می دهند.

تایید ریس جهاد کشاورزی:

زمانی که مدارک موجود توسط رئیس سازمان جهاد کشاورزی مورد بررسی قرار گرفت و اگر هیچگونه مغایرتی با قوانین مربوط به تغییر کاربری وجود نداشت، درخواست تایید می شود. همچنی تمام مدارک مربوطه به کمیسون، برای ادامه فرایند درخواست ارجاع داده می شود.

تشکیل کمیسیون:

در واقع اگر تغییر کاربری به این مرحله برسد. می توان گفت که بیش از نیمی از مراحل را برای تغییر کاربری طی کرده اید. اما این امکان هم وجود دارد که درخواست شما توسط کمیسیون رد بشود و پرونده مختومه اعلام بشود. اما اگر کمیسیون با در خواست موافقت کند. گروهی مسئول بررسی عوارض پرداختی زمین می شوند.

صادر شدن مجوز:

با پرداخت عوارض زمین دیگر شما می توانید با خیال راحت پلان و نقشه اولیه را که تهیه کرده اید را به اجرا در بیاورید. اما امکان این هم وجود دارد که زمین شما شامل پرداخت عوارض نشود. و بدون پرداخت هیچگونه هزینه ای این کار به پایان برسد.

جمع بندی

تمام مراحل و توضیحاتی که در بالا داده شده روند کلی از تغییر کاربری زمین می باشد. که ممکن است برای هر کدام از کاربری ها این مراحل دستخوش کمی تغییر شود. در مجموع تغییر کاربری زمین یک امر سخت تلقی می شود و ممکن است در بین راه دچار مسائل مختلفی بشوید.