نکاتی در مورد خرید و فروش ملک کلنگی
ملک کلنگی از دیرباز تا کنون به عنوان یکی از گزینه های سرمایه گذاری محسوب می شود و افراد زیادی همه روزه در تلاشند تا با سرمایه گذاری در این بخش از املاک به سود آوری خوبی دست پیدا نمایند. سرمایه گذاری در املاک و مستغلات آن با توجه به شرایط و وضعیت خوب ملک همواره به عنوان مناسب ترین گزینه جهت رشد سرمایه در بلند مدت به شمار می آید که به جرات می توان آن را به عنوان یکی از بهترین روش های سرمایه گذاری در کشورمان ایران عنوان نمود. البته تنها بخشی از افرادی که در زمینه ملک و مسکن سرمایه گذاری می کنند از سود های خوب بهره مند می شوند. به صورت کلی برای سرمایه گذاری در هر بخش قبل از انجام هر اقدامی نیاز است تا نسبت به حوزه مورد نظر دانش و اطلاعات کسب نمود و بدون داشتن دانش کافی نمی توان به سود خوبی دست پیدا کرد. بهترین روش برای کسب اطلاعات و دانش مطالعه کردن در حوزه سرمایه گذاری مورد نظر مانند املاک است. معمولا در حوزه املاک خصوصا ملک کلنگی باید قبل از سرمایه گذاری اصول کلی خرید و فروش آن را بررسی نماییم تا بتوانیم در پایان مناسب ترین تصمیم را اتخاذ کنیم. اگر به فکر سرمایه گذاری در بخش ملک کلنگی هستید پیشنهاد می کنیم تا انتهای این مطلب همراه ما باشید.
ملک کلنگی
ملک کلنگی به چه ملکی گفته می شود؟
ملک کلنگی به ملکی گفته می شود که از قدمت ساخت بالایی برخوردار باشد به گونه ای که به علت فرسودگی دیگر قابل سکونت نباشد. به طور کلی به ساختمان هایی که قدمت آن ها بالای سی سال باشد ملک کلنگی گفته می شود. قدمت بالای یک ساختمان باعث مشکلاتی در روند زندگی خواهد شد و به صورت کلی کیفیت آن را تحت تاثیر قرار می دهد که از این رو املاک کلنگی از قیمت کمتری نسبت به سایر املاک برخوردار هستند. به عبارتی دیگر در یک خانه کلنگی دیگر عمر مفید خانه به پایان رسیده و در هنگام خرید تنها ارزش زمین آن محاسبه می شود. بهتر است بدانید که اگر در ساخت یک ملک از متریال و مصالح با کیفیتی استفاده شود و همچنین شرایط نگهداری آن در حد مطلوبی باشد این عوامل می توانند عمر مفید آن را افزایش دهند. در بسیاری از کشور ها معمولا عمر مفید ساختمان ها متفاوت هستند که البته عمر مفید برخی از آن ها به 80 سال هم می رسد. البته در کشورمان ایران عمر مفید یک ساختمان با در نظر گرفتن کیفیت ساخت و ساز معمولا مابین 25 تا 30 سال خواهد بود.
قبل از معامله ملک کلنگی چه نکاتی را باید در نظر گرفت؟
اگر شما هم به دنبال معامله یک ملک کلنگی هستید پیشنهاد می شود تا قبل از هر انجام اقدامی نکات و موارد زیر را مطالعه نمایید.
- موقعیت مکانی ملک
ابتدا باید ملک مورد نظر را از جهت موقعیت مکانی بررسی نمایید که این موضوع شامل منطقه، بافت، کاربری و... خواهد بود که باید بدقت مورد ارزیابی قرار گیرد.
- متراژ کلی ملک
متراژ کلی ملک کلنگی یکی دیگر از مواردی بوده که باید حتما مورد توجه قرار گیرد زیرا برای بازسازی یک ملک با متراژ بالا نیاز به صرف هزینه و انرژی بیشتری خواهد بود که باید قبل از انجام هرکاری میزان بودجه خود را در نظر بگیرید. همچنین میزان متراژ یک ملک برای ساخت و احداث یک واحد نوساز از اهمیت بسیاری برخوردار بوده به طوری که یک ملک با ابعاد 20 در 10 گزینه مناسب تری در مقابل یک ملک با ابعاد 25 در 8 متر خواهد بود. همچنین ابعاد زمین یک ملک کلنگی در تعداد طبقاتی که می توان برای احداث یک ساختمان نوساز در نظر گرفت نقش تعیین کننده دارد. به عنوان نمونه در یک زمین با ابعاد 10×20 می توان تعداد پارکینگ های بیشتری را نسبت به یک زمینی با ابعاد 8×25 احداث نمود. در زمین اول حدودا 4 الی 5 پارکینگ و در زمین دوم حدود 3 پارکینگ می توان احداث کرد.
ملک کلنگی
خرید خانه روستایی در شمال
- وضعیت ملک از نظر شمالی یا جنوبی بودن
ملکی را که در قسمت جنوبی یک خیابان و یا گذرگاه احداث شده است را جنوبی و ملکی را که در قسمت شمال یک خیابان و یا گذرگاه واقع شده را شمالی نام گذاری می کنند. بر اساس تصمیمات حاصل شده در شهرداری و اصول کلی ساختمان سازی شخص سازنده ملک هنگام احداث یک ملک شمالی که از میزان نورگیری کمتری برخوردار است باید 6% از مساحت کل زمین را به بحث نورگیری اختصاص دهد. این موضوع موجب کاهش فضای مفید هر واحد از ملک مورد نظر خواهد شد. اما در صورتی که ملک کلنگی به صورت ملک جنوبی باشد دیگر نیازی به استفاده از این فضا برای تامین نورگیری لازم نخواهد بود.
- قدمت بنا
قدمت یا سن بنای مورد نظر برای کسانی که می خواهند ملک کلنگی را کوبیده و از نو بسازند آن چنان اهمیت نخواهد داشت. اما این موضوع برای کسانی که تمایل دارند تا املاک کلنگی را بازسازی کرده و در نهایت خودشان در آن ساکن شوند و یا ملک مورد نظر را به شخص دیگری بفروشند اهمیت خواهد داشت. زیرا برای بازسازی یک ملک فرسوده با قدمتی بالا نیاز به صرف هزینه بسیار زیادی می باشد که این موضوع در بسیاری از مواقع صرفه اقتصادی نخواهد داشت.
- قیمت خرید ملک
معمولا در قیمت خرید ملک کلنگی عوامل گوناگونی تاثیر گذار هستند که برخی از آن ها به شرح زیر می باشند.
- تطابق داشتن مشخصات ثبت شده ملک مورد نظر از جهت مساحت با مشخصات محل معرفی شده ملک
- راه های دسترسی ملک مورد نظر و همچنین گذرهای مجاور ملک
- میزان عرض محل گذر ورودی اصلی ملک کلنگی
- قرار داشتن یا نداشتن در مسیر طرح های عمرانی به عنوان مثال عقب نشینی
- امکان تغییر کاربری به وسیله مراجع مربوطه
- کاربری ملک مورد نظر با توجه به نوع کاربری شهری که ملک در آن واقع شده است از ارزش متغیری برخوردار خواهد بود
- احراز دقیق مالکیت ملک مربوطه
- برخورداری ملک از موقعیت مناسب نسبت به معابر عبور و مرور و جهات چهارگانه
- مساحت ملک از نظر ابعاد و اندازه مخصوصا در بخش ضلع متصل به گذر یعنی قسمت بَر ملک کلنگی
ملک کلنگی
- امتیازات و مزایای محل ملک
در صورتی که ملک مورد نظر علاوه بر مواردی که در بالا عنوان گردید از برخی امتیازات برخوردار باشد ارزش و قیمت آن بیشتر خواهد بود. برخی از امتیازات عبارتند از:
- نزدیک بودن موقعیت مکانی ملک به وسایل نقلیه عمومی مانند اتوبوس، مترو
- نزدیک بودن موقعیت مکانی ملک به امکانات رفاهی و خدماتی
- دسترسی راحت به خیابان های اصلی
- نزدیک بودن موقعیت مکانی ملک مورد نظر به فضای سبز یا بوستان
- دسترسی راحت به امکانات پزشکی و درمانی
- عدم وجود ترافیک و خیابان های شلوغ در معابر اطراف ملک
املاک کلنگی چه مزایای دارند؟
به طور کلی املاک کلنگی جهت سرمایه گذاری و همچنین ساخت و ساز معامله می شوند که در این مورد هم خریدار به وسیله احداث آپارتمان سود خواهد بود و هم فروشنده ملک این امکان را خواهد داشت تا ملک خود را با قیمت مناسبی به فروش رساند. ناگفته نماند که فروختن ملک کلنگی آن قدر هم کار ساده ای نبوده و این کار تنها از دست کسانی بر می آید که در حوزه ساخت و ساز ملک فعالیت دارند. همچنین در چنین مواقعی بسیاری از افراد تصمیم می گیرند تا به جای فروش ملک خود و دریافت پول، پس از تکمیل آپارتمان تعدادی از واحد های آن را به عنوان سهم شراکت شان دریافت نمایند. معمولا یک ملک کلنگی از بسیاری از امکانات یک واحد نوساز محروم بوده اما کسانی که برای خرید این گونه خانه ها اقدام می کنند از امتیاز ویژه ای به نام قدرالسهم در زمان ساخت و ساز برخوردار هستند. این موضوع باعث می شود تا این گونه افراد به سود بیشتری نسبت به مالکان واحد های نوساز دست پیدا کنند.
املاک کلنگی چه مشکلاتی دارند؟
اگر تصمیم شما از خرید و بازسازی یک ملک کلنگی سکونت در آن می باشد بهتر است باید با تعدادی از مشکلات این گونه خانه ها آشنا شوید.
- نبود ایمنی لازم در ساخت و ساز ملک های قدیمی
- فرسوده بودن سازه و تاسیسات موجود در داخل ملک
- عدم برخورداری از امکانات سرمایشی و گرمایشی مناسب
- نبود پارکینگ
- امکان وجود حشرات موذی
- عدم برخورداری از عایق مناسب در قسمت درب ها و پنجره ها
- عقب نشینی نمودن خانه در صورت قرار گیری در طرح های شهرداری
ملک کلنگی
نکاتی حقوقی لازم در هنگام معامله ملک کلنگی
در هنگام خرید و فروش ملک کلنگی باید طرفین معامله نسبت به نکات حقوقی قضیه توجه و دقت کافی را داشته باشند که در ادامه به برخی از آن ها اشاره خواهیم نمود.
- هنگام خرید املاک کلنگی که به صورت متروک رها شده اند و کسی در آن ها سکونت ندارد بسیار دقت نمایید زیرا امکان رخ دادن کلاهبرداری، جعل سند و... در این املاک بسیار زیاد است.
- وضعیت مالکیت ملک را به خوبی بررسی نمایید تا در اختیار شخص دیگری نباشد.
- تا حد امکان از معامله املاک فاقد آرای کمیسیون های موثر خودداری نمایید. این کمیسیون ها شامل مواردی مانند ماده 5 شهرداری (نوع کاربری ملک)، ماده 7 شهرداری (متصدی تعیین کننده کاربری فضای سبز، باغ و...)، ماده 12 زمین شهری (متصدی تعیین کننده نوع زمین مانند متروکه، دایر و...)، ماده 100 (برای مشخص نمودن تخلفات، تغییر کاربری و...) خواهند بود.
- قبل از این که به معامله بپردازید حتما از فروشنده آخرین اطلاعات موجود مانند دستور نقشه، تغییرات کاربری ملک را درخواست کنید.
- تا حد امکان از معامله قولنامه ای ملک کلنگی با مدت زمان زیاد و همچنین وکالتی پرهیز نمایید زیرا این گونه معاملات پرریسک خواهند بود.
- قبل از انجام هر گونه معامله حتما از نهاد ها و سازمان های مربوطه مانند شهرداری، اداره اوقاف و... در مورد وضعیت کنونی ملک کلنگی تحقیق نمایید.
- تا حد امکان از معامله املاک کلنگی دارای پرونده قضایی مانند حقوقی، ثبتی، کیفری و... پرهیز نمایید.
- قبل از انجام هرگونه معامله ای ساختار کلی ملک را مورد بررسی قرار دهید و از خرید املاک فاقد فونداسیون استاندارد پرهیز نمایید. به علت این که هزینه بازسازی این گونه املاک بسیار بالا می باشد.
- در صورت مشاهده صدور سند جدید برای ملک کلنگی حتما علت این موضوع را جویا شوید زیرا ممکن است دلایلی در پشت پرده وجود داشته باشد.
- اگر تصمیم دارید تا ملک وراثتی را معامله نمایید حتما قبل از انجام هر اقدامی با تمامی وراث آشنا شده و هدف آن ها از معامله را جویا شوید.
- عدم انجام مواردی مانند تنظیم وکالت بلاعزل بدون تنظیم مبایعه نامه مورد دیگری است که باید در هنگام معاملات ملکی به آن توجه نمایید.
- قبل از نهایی نمودن معامله حتما با صاحب ملک از تمامی قسمت های ملک بازدید نمایید و سعی کنید که این بازدید به مدت نیم ساعت الی یک ساعت زمان ببرد. معمولا در طول این مدت اگر حقه ای در کار باشد صاحب اصلی ملک از راه خواهد رسید.
آیا خرید ملک کلنگی پیشنهاد می شود؟
برای پاسخ به این سوال اینطور می توان گفت که اگر هدف اصلی شما از خرید یک ملک کلنگی خرید و فروش آن باشد این مورد می تواند به عنوان یکی از گزینه های مناسبی در جهت سودآوری برای شما به شمار آید. زیرا املاک کلنگی نسبت به واحد های نوساز متقاضی و مشتری بیشتری خواهند داشت.