عرصه و اعیان ملک چیست؟چگونگی محاسبه عرصه و اعیان در ملک
همراهان گرامی درود بر شما، شاید اصطلاحات مربوط به املاک را شنیده باشید . کلماتی چون مشاعات،سند مادر،عرصه و اعیان و ...،اصطلاحاتی هستند که شاید لازم است در زمینه املاک از آن مطلع باشید . در این مطلب قصد داریم به تعریف دو اصطلاح عرصه و اعیان پرداخته و تفاوت آن ها را نیز بیان نماییم.
تعریف عرصه و اعیان
سند عرصه و اعیان چیست؟
همه ساختمان هایی که ساخته می شود طبیعتا بر روی قطعه زمینی ساخته می شود که مطعلق به مالک می باشد . یعنی درواقع مالک زمینی دارد که در آن خانه ،آپارتمان یا ویلا می سازد . به زمینی که ساختمان در آن ساخته می شود در اصطلاح املاک عرصه گفته می شود . به همین ترتیب آنچه بر آن زمین احداث شده اعم از خانه و ... و به طور کلی ساختمانی که در عرصه ساخته شده در اصطلاح به آن اعیان می گویند.ساختمان ممکن است کاربری های مختلفی اعم از مسکونی،تجاری،اداری داشته باشد . زمانی که ملکی را به صورت شش دانگ خریداری می کنید آن ملک مشتمل بر عرصه و اعیان می باشد یعنی مثلا وقتی یک آپارتمان ۲۰۰ متری را به صورت شش دانگ خریداری می کنید در واقع شما عرصه و اعیان آن ملک را خریداری کرده اید.
به بیان دیگر یعنی شما هم زمینی که ملک در آن ساخته شده است را خریده اید و هم ساختمانی که در آن زمین قرار دارد . شاید بپرسید این موضوع چه اهمیتی دارد .
وقتی شما یک واحد از یک آپارتمان را خریداری می کنید درواقع شش دانگ از اعیان را می خرید یعنی تمام بخش خاصی از ساختمان که به آن واحد گفته می شود . درواقع شما صاحب آن فضا هستید نه صاحب آن زمین،این مورد زمانی مهم می شود که به دلیلی ساختمان تخریب شده و ساختمانی وجود تنداشته باشد،آن وقت معادل سهم شما از کل ساختمان ،سهم شما از کل زمین ساختمان است . مثلا اگر یک ساختمان ۴ طبقه با ۸ واحد مسکونی به مساحت ۴۰۰ متر داشته باشیم و شما صاحب یک واحد آن باشید،درواقع شما صاحب یک هشتم آن ساختمان هستید که مساحت آن حدودا ۲۰۰ متر است . اما اگر ساختمان از بین برود و تنها زمین باقی بماند سهم یک هشتم شما از زمین ۴۰۰ متری تنها ۵۰ متر مربع می شود . عرصه و اعیان در دنیای املاک بسیار مهم است وقتی می خواهید تمام ملکی را خریداری کنید دقت کنید که در قراردادتان شش دانگ عرصه و اعیان ذکر شده باشد . مسئله عرصه و اعیان یکی از مهم ترین دلایلی است که خانه های آپارتمانی از موارد مشابه ویلایی قیمت پایین تری دارند.
مسائل حقوقی در عرصه و اعیان ملک
عرصه و اعیان در ملک در مواقعی که مورد نزاع واقع شود و یا در مالکیت عرصه و اعیان میان طرفین،اختلاف پیش آید جنبه حقوقی بودن خود را بیشتر نشان می دهد و باعث ایجاد مسائل حقوقی مختلف خواهد شد.
در ادامه چند مورد از مهم ترین مسائل حقوقی مربوط به عرصه و اعیان ملک خواهیم پرداخت:
مسائل حقوقی عرصه و اعیان در ملک
۱-نمونه اول: فرض کنید دو شخص با یکدیگر یک ملک را می خرند و در عرصه و اعیان آن با یکدیگر شریک می شوند.در این صورت آیا یکی از شرکا می تواند بدون اذن شریک دیگر در میزان عرصه و اعیان خود تصرف کند؟
برای پاسخ به این سوال باید گفت که مطابق قانون مدنی و مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ آن،هیچ کدام از شرکا نمی توانند بدون اذن شریک دیگر در حصه اشتراکی خود تصرف کنند . و اگر تصرف کنند، آن تصرف،فضولی بوده و احکام معامله فضولی برآن بار می شود زیرا هر دو در تمام جزع ملک شریک هستند . به همین دلیل اگر خواهان تصرف بدون اذن باشند می توانند از دادگاه،تقاضای افراز نمایند تا بعد از رسیدگی به درخواست آن ها در صورتی که امکان افراز ملک وجود داشته باشد . آن را با توجه به سهم هریک جدا کرده و برای هرکدام از آن ها سند ملکی جداگانه ای صادر کند . در هر سند مقدار عرصه و اعیان آن ها به طور دقیق مشخص خواهد شد.
۱۲- نمونه دوم: حال در یک آپارتمان ۵ طبقه،اشخاصی که در طبقه سوم ساکن هستند . مانع از استفاده افراد ساختمان از راه پله می شوند و می گوینداین قسمت جزع اعیان مطعلق به طبقه سوم است . در اینجا افراد ساختمان به چه دفاعی می توانند استناد کنند؟
در قانون تملک آپارتمان ها و همچنین قانون مدنی آمده است که قسمت های مشاعی ساختمان مانند راه پله، ورودی،آسانسور و...مطعلق به همه افراد ساختمان است . و هیچ یک از افراد نمی توانند مانع استفاده ساکنان آپارتمان شود. به همین دلیل،ادعای ساکن طبقه ۳ از اساس غلط می باشد.
قسمت راه پله که جزع مشاعات است . اعیان مورد تملک خصوصی وی به حساب نمی آید . به همین دلیل،ساکنان ساختمان می توانند علیه او دعوای ممانعت از حق،طرح کنند . در این صورت،دادگاه با استناد به دلایل ذکر شده حکم به نفع خواهان یعنی افراد ساختمان صادر می کند و به شخص ساکن در طبقه ۳ اجازه منع تردد افراد را نمی دهد.
۳-نمونه سوم: اگر قسمت اعیان یک عرصه به صورت رسمی به ثبت رسیده باشد و مالک آن این اعیان را به شخص دیگر به طور عادی منطقل کند . آیا در صورت درخواست تنظیم سند از جانب خریدار و استنکاف فروشنده از تنظیم سند رسمی،خریدار می تواند اقدام قانونی انجام دهد؟
به دلیل آنکه قسمت اعیان به تنهایی می تواند مورد معامله واقع شود و در این مسئله دارای سند رسمی نیز می باشد،در صورت استنکاف فروشنده از تنظیم سند رسمی، خریدار می تواند از دادگاه درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را بخواهد . در این صورت،دادگاه، فروشنده را احضهار می کند،اما اگر باز فروشنده از آمدن به دادگاه خود داری کند، تود دادگاه از جانب فروشنده،سند رسمی را تنظیم می کند . در این حالت،فروشنده دیگر حق اعتراض نخواهد داشت.
۴-نمونه چهارم: آیا کسی که یک عرصه را برای مدت معین اجاره کرده باشد و در آن عرصه بدون اجازه مالک اعیانی بسازد آیا مالک آن اعیان می شود یا خیر؟
در این صورت چون آن اعیان ساخته شده به وسیله مواد تهیه شده توسط مستاجر ساخته شده،متعلق به مستاجر می باشد؛اما بعد از پایان مدت اجاره، دو راه وجود دارد . اولین راه این است که مالک، اعیان را قلع کند و عجرت آن را به مستاجر پرداخت کنند . راه دوم این است که مالک، بنای ساخته شده یا همان اعیان را در عرصه نگه دارد که در این حالت مالک می بایست قیمت اعیان را به مستاجر پرداخت کند و مالک آن شود.
مسائل حقوقی در عرصه و اعیان ملک وقفی
هنگامی که شخصی، شش دانگ ملک خود را به طور کامل وقف می کند، عرصه و اعیان آن به مالکیت اداره اوقاف در می آید و حق هرگونه استفاده از ملک به این اداره منتقل می شود . ممکن است، اداره اوقاف،اعیان ملک را منتقل و به مالکیت شخص دیگری در آورد . اما این انتقال،دائمی نیست و تنها ۹۹ سال اعتبار دارد . پس از گذشت ۹۹ سال، اداره اوقاف مجددا در مورد نحوه مالکیت آن، تصمیم گیری می نماید.
ملک وقفی
یکی از اصطلاحات پر کاربردی که ممکن است، در این خصوص با ان رو به رو شوید،ملک وقفی است . در پاسخ به این سوال که ملک وقفی چیست می توان گفت . ملکی است که عرصه آن، متعلق به اداره اوقاف و اعیان آن، متعلق به مالک دیگری است.
مال اعیان، حق استفاده کامل و انتقال آن را دارا می باشد،اما در خصوص دخل و تصرف در عرصه،اختیاری ندارند . همچنین باید سالانه مبلغی را به هنوان اجرای بها به اداره اوقاف پرداخت کنند . این مبلغ درواقع اجاره بهای عرصه ای (زمین)است که اعیان (ساختمان)در ان قرار دارد . با این حال،سند تک برگی مبنی بر مالکیت اعیان، صادر و به مالک اعیانی تسلیم می شود.
انتقال املاک وقفی
در خصوص نحوه انتقال املاک وقفی،در ماده ۴۷۴ قانون مدنی، آمده است که مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد،مگر انکه در عقد اجاره ،خلاف آن،شرط شده باشد . اما در مورد املاک وقفی، به دلیل شرایط خاص آن، نحوه اجاره دادن ملک متفاوت است، اگر مستاجر بخواهد عین مستاجره موقوفی را به شخصی دیگر اجاره دهد،باید رضایت متولی، اداره اوقاف را به دست آورد و علاوه بر آن، ده درصد از کل مبلغ سر قفلی محل مورد اجاره را به تشخیص کار شناس، اداره اوقاف پرداخت کند.
این مسئله که ساختمان در زمین وقفی به فروش برسد،بسیار در عرف رواج دارد افرادی هستند ک اقدام به خرید ملک وقفی اقدام می کنند.در این انتقال، خریدار،تنها در خصوص اعیان حق مالکیت دارد و نمی تواند به عنوان مالک،در عرصه،دخل و تصرف کند . چرا که در حقیقت،مالک عرصه،سازمان اوقاف می باشد و مالک اعیان مستاجر آن محسوب می شود.
ساخت و ساز در املاک وقفی
اگر مستاجر در ملک وقفی (عرصه ملک) ساختمانی بسازد . از آن جا که اعیان ساخته شده و مسالح متعلق به مستاجر ساخته شده . متعلق به مستاجر می باشد اما پس از پایان مدت اجاره، موجر می تواند به دو نحو عمل کند:
۱-مالک:اعیان را از بین ببرد و بهای آن را به مستاجر پرداخت نماید.
۲-ساختمان را در عرصه نگه دارد؛در این حالت،مالک می بایست قیمت اعیان را به مستاجر پرداخت کند تا مالک آن شود.
چگونگی محاسبه عرصه و اعیان در ملک
چگونگی تفکیک عرصه
فرض کنید قصد تخریب و نو سازی آپارتمان خود را داشته و باید عرصه ملک خود را تفکیک کنید . برای این کار لازم است به عنوان مالک به شهرداری و اداره ثبت اسناد مربوطه مراجعه کرده و برای تفکیک سند درخواست دهید . البته نماینده قانونی مالک نیز می تواند برای تفکیک عرصه اقدام نماید.
در ادامه مراحل تفکیک را مشخص کرده ایم:
۱-ابتدا مالک یا وکیل قانونی او از شهرداری نقشه تفکیک پلاک را درخواست می کند.
۲-شهرداری مدارک لازم جهت تفکیک عرصه را از مالک دریافت می کند.
۳-نقشه مصوب پلاک مورد نظر آماده سازی می شود.
۴-یک نسخه از نقشه برای بررسی مطاقبت آن با ضوابت و مقررات درج و به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می گردد.
۵-نقشه شهرداری با سند مالکیت صادر شده تطبیق داده شده و محل ملک نیز توسط نقشه بردار مشخص می شود.
۶-در این مرحله نقشه بردار باید گواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر را صادر کند.
۷-نماینده اداره ثبت اسناد و املاک اقدام به تهیه و تنظیم صورت مجلس تفکیکی می کند.
۸-مراحل اداری انجام و هزینه این کار بر عهده مالک است.
۹-یک نسخه از نقشه مربوطه باید به دفتر اسناد رسمی ارسال شود.
۱۰-نقشه تفکیک عرصه به مالک تحویل می گردد.
چگونگی تفکیک اعیان
در ساختمان های چند واحدی برای خرید و فروش هر واحد باید به تفکیک اعیان پرداخت تا صاحب هر یک از واحد ها به راحتی بتواند سند اعیان خود را بگیرد . برای تفکیک اعیان آپارتمان ها نیاز است تا گواهی پایان کار ساختمان مورد نظر گرفته شده باشد.
مراحل تفکیک اعیان به شرح زیر است:
۱-در ابتدا لازم است تا گواهی پایان کار ساختمان توسط مالک یا نماینده قانونی آن گرفته شود.
۲-مالک باید گواهی پایان کار را به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه دهد.
۳-در این مرحله نقشه بردار قسمت های مفروضی و مشاعی ملک را مشخص و ترسیم می کند.
۴-سپس صورت مجلس تفکیکی توسط نقشه بردار تهیه و تنظیم می گردد.
۵-در انتها پس از مراحل اداری،معاف از مالیات بودن اموال انجام و پس از پرداخت هزینه های مربوط به تفکیک اعیان انجام می گردد.