برای شروع ساخت یک ساختمان نخستین مرحله دریافت جواز ساخت است و پس از اتمام کار ساختمان گواهی پایان کار صادر می شود.
همچنین برخی از افراد اقدام به ساخت غیر مجاز و در محدوده ی خارج از بافت می نمایند و به همین دلیل نمی توانند مجوز ساخت دریافت کنند. این مسئله در مناطق جنگلی بسیار دیده می شود و برخی از ویلاهای جنگلی که به قیمت ارزان تر در مقایسه با سایر ویلاهای همتراز خود به فروش می رسند در شمار این ویلاها قرار دارند. هنگام خرید ویلا در نور یا خرید ویلا در چمستان توجه نمایید که حتما استعلام پروانه ی ساختمان و پایان کار را دریافت کنید.
پروانه ساخت چیست و شامل چه اطلاعاتی می باشد؟
پروانه ساختمان سندی است که شهرداری‌ها (یا سایر مراجع صدور پروانه مانند همیاری شهرداری) صادر نموده و در اختیار مالک قرار می‌دهند. برای احداث هرگونه ساختمان باید مجوز لازم از مرجع ذیصلاح دریافت گردد.
به مجوزی که برای ساخت ساختمان ارائه می شود پروانه ی ساختمانی می گویند و شامل اطلاعاتی همچون مساحت زیر بنا، تعداد طبقات، مشخصات متقاضی صدور پروانه، شماره پلاک ثبتی ملک، نام مهندس ناظر، تاریخ صدور پروانه، زمان شروع و اعتبار پروانه می باشد.
همچنین مهلت شروع عملیات و اعتبار پروانه در صفحه اول نوشته می‌شود که در صورت لزوم قابل تمدید است.
پروانه، ناظر موظف به گزارش تخلف به مرجع صدور پروانه بوده تا مرجع صدور در صورت تخلف از مفاد پروانه از ادامه عملیات جلوگیری کند.
رعایت مقررات ملی ساختمان در ساختمان‌ها الزامی است.
اخذ سند مالکیت جهت هر واحد مسکونی منوط به ارائه پایان کار توسط ناظر و صدور پایان کار توسط مرجع صدور پروانه می‌باشد.
چه زمانی به مجوز ساخت نیاز است ؟
همه پروژه های ساخت و ساز خانه و نوسازی به مجوز ساخت نیازی ندارد. در اغلب موارد تعمیرات و جایگزینی های ساده می تواند توسط پیمانکاران حرفه ای یا خود صاحب خانه و بدون درخواست مجوز ساخت انجام شود. با این حال پروژه‌ای که شامل اضافه کردن بنا یا تغییرات عمده در ساختار ساختمان باشد، معمولاً نیاز به مجوز ساخت از شهرداری دارد. اگر برای این تغییرات پیمانکاری را استخدام کنید، فرآیند صدور پروانه ساختمان و مجوز ساخت را اداره کرده و هزینه‌های جواز ساختمان را برآورد می‌کند. اگر خودتان روال کاری را به عهده می‌گیرید باید از شهرداری منطقه درخواست مجوز کنید.
توجه داشته باشید که ممکن است برخی از تغییرات ساخت و سازی که می خواهید انجام دهید نیاز به تأییدیه متخصص ساخت و ساز دارد و فقط توسط آنها قابل انجام است. به طور مثال کار کردن بر روی خطوط گاز توسط صاحب خانه ممنوع است و در صورت بروز مشکل یا تغییرات باید به اداره گاز اطلاع دهد تا جهت انجام عملیات در مکان حاضر شوند.
الزامات و نکات موجود در مجوزها گسترده بوده و برای هر منطقه به صورت جداگانه تدوین می‌شود. بنابراین برای اطمینان از موارد مجوز باید به شهرداری منطقه خود مراجعه کرده و با آنها در ارتباط باشید. زیرا برخی از مناطق برای کوچک ترین تغییرات ساخت مثل حیاط سازی نیز به مجوز نیاز دارد.
گواهی پایان کار ساختمان چیست ؟
گواهی پایان کار ساختمان مدرکی است که بعد از به پایان رسیدن فرایند ساخت و ساز با توجه به شناسنامه فنی ملک صادر می‌شود.
بعد از صدور گواهی پایان کار ساختمان مشخص می‌شود که این ملک از نظر مسکن و شهرسازی، شهرداری و دیگر ارگان های مربوطه کاملاً قانونی ساخته شده و تمامی اصول لازم از جمله مقررات فنی و شهر سازی را رعایت کرده است.
بنابراین اگر قصد خرید ملکی را دارید لازم است حتماً علاوه بر پروانه ساختمان، گواهی پایان کار آن را نیز رویت کنید.
لازم به ذکر است در صورتی که ملک ساخته شده دارای تخلفات ساختمانی باشد:
ابتدا پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع می‌شود، اگر رای کمیسیون مبنی بر پرداخت جریمه باشد مالک ملزم به پرداخت جریمه است که در صورت پرداخت می‌تواند گواهی پایان کار اخذ نماید.
مدارک لازم جهت اخذ مجوز پایان کار
1- اصل و کپی سند مالکیت
۲- اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی
۳- در صورت فوت مالک اصل و کپی انحصار وراثت و کپی مدارک شناسایی ورثه
۴- اصل و کپی فیش عوارض نوسازی سالیانه
۵- اصل و کپی فیش آب، برق، گاز، تلفن
۶- ارائه کارت سازه، برگه اتمام عملیات ساختمانی و کلیه گزارشات مرحله ای و همچنین تاییدیه استاندارد برای آسانسور در ساختمان های نوساز
۷- اصل و کپی پروانه ساختمانی
۸- نقشه معماری ملک دارایی مهر شهرداری منطقه به همراه CD
مراحل اخذ گواهی پایان کار
جهت دریافت گواهی پایان کار پس از اتمام روند احداث ساختمان باید به شهرداری که پروانه احداث بنا را صادر کرده مراجعه کنید و مدارک فوق را به واحد مربوط تحویل دهید و فرم درخواست پایان کار ساختمان را تکمیل کنید. سپس با ارائه سند مالکیت رسمی، درخواست در دبیرخانه شهرداری همراه با شماره و تاریخ ثبت و زمان برای بازدید کارشناس دفتر فنی تعیین می شود.
کارشناسان دفتر فنی و شهرداری از ساختمان بازدید می کنند مدارک بازدید و تأیید آنان و فرم تکمیل شده گزارش عملیات روند اجرای ساختمان از سوی مهندس ناظر، برای اخذ گواهی پایان‌کار ضروری است.
در صورتی که ملک خلافی نداشته باشد باید به واحد محاسبات مراجعه کنید.
پس از ارجاع به واحد محاسبات، اگر بدهی قبلی وجود نداشته باشد، مدارک تکمیل و پیش نویس تهیه می‌شود؛ اما اگر بدهی قبلی داشته باشد، ابتدا بدهی اخذ و تسویه حساب ارائه می شود و سپس پیش نویس تهیه می شود.
در نهایت به ترتیب به تأیید رئیس نظارت فنی، معاون شهرسازی و معماری منطقه و شهردار منطقه می رسد و گواهی پایان کار صادر و به مالک تسلیم می شود.
چرا اخذ گواهی پایان کار مهم است ؟
گرفتن پایان کار در پایان عملیات احداث ساختمان الزامی می باشد با اخذ این گواهی است که شخص اختیاراتی را در خصوص ساختمان ساخته شده کسب می نماید در این قسمت بیان می‌کنیم که چرا الزاماً باید این گواهی اخذ گردد.
با اخذ این گواهی است که مشخص می‌شود سازنده در ساخت ملک مطابق با پروانه و مجوز اولیه ساختمان عمل نموده و مرتکب تخلفی نشده است و ساختمان مربوطه را بر اساس معیارهای فنی و شهرداری احداث نموده است و این ساختمان مورد تایید شهرداری و سایر مراجع ذیربط می باشد.
بدون اینکه شخص گواهی پایان کار داشته باشد امکان اینکه بتواند وام مسکن و یا وام از روی سند خانه را بگیرد وجود ندارد چراکه برای گرفتن وام نیازمند گواهی پایان کار می باشد.
معمولاً تا قبل از اینکه شخص گواهی پایان کار را اخذ نماید امکان تنظیم صورت مجلس تفکیکی به وسیله اداره ثبت اسناد و املاک وجود نخواهد داشت و تا زمانی که این صورت مجلس تفکیکی وجود نداشته باشد نمیتوان برای ملک، سند مالکیت مجزا صادر کرد. یعنی نمی توان برای هر یک از واحدهای احداث شده در ساختمان سندی مجزا گرفت. چرا که بعد از پایان کار و تایید مهندس ناظر و صدور پایان کار است که مالک می تواند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و درخواست صدور صورت مجلس تفکیکی را نماید که در اینصورت سردفتر مربوطه درخواست وی را به اداره ثبت اسناد و املاک ارجاع داده و این اداره درخواست را به کارشناسی ارسال می نماید تا صورت مجلس تفکیکی صادر گردد بنابراین مشاهده گردید که بدون اخذ گواهی پایان کار امکان صدور صورتمجلس تفکیکی فراهم نیست.
همانطور که در مورد قبلی نیز بیان گردید در این صورت امکان صدور سند برای ساختمان و هر یک از واحدها نیز وجود ندارد.
علاوه بر این سه نفر بدون گرفتن گواهی پایان کار نمیتوان برای ساختمان مورد نظر سند مالکیت مجزا گرفت بلکه به همین دلیل نمیتوان ساختمان را فروخت، چرا که برای فروش ساختمان نیازمند سند رسمی هستیم که در دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد و در این دفاتر انتقال مذکور به ثبت می رسد. بنابراین بدون اخذ گواهی پایان کار امکان انتقال ملک از طریق سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی وجود نخواهد داشت و البته انتقال ملک بدون سند رسمی و با سند عادی امکان پذیر است.
گاهی ممکن است یکی از واحدهای یک ساختمان به صورت پیش فروش به شخصی فروخته شود که این قرارداد پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد. باید در این قرارداد فروشنده متعهد گردد که گواهی پایان کار را اخذ نماید و تاریخ حضور خود در دفتر اسناد رسمی جهت انتقال ملک و حتی دفتر اسناد رسمی را که او متعهد به حضور می گردد، باید تعیین شود و برای عدم حضور او ضمانت اجرایی توسط طرفین در قرارداد مشخص شود. حال در تاریخ تعیین شده یا فروشنده گواهی پایان کار را نگرفته است که در این صورت امکان انتقال ملک از طریق سند رسمی در آن دفترخانه وجود نخواهد داشت، و یا اینکه او گواهی پایان کار را گرفته است که در این صورت دو فرض قابل طرح است، اول این که فروشنده در تاریخ مقرر بین طرفین به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه نموده که در این صورت به تعهدات خود عمل کرده است و ملک به خریدار منتقل می گردد، همچنین ممکن است در تاریخ مقرر شده در قرارداد پیش فروش در دفترخانه ای که تعیین گردیده است حضور نیابد که در این صورت خریدار باید تا پایان وقت اداری در دفترخانه تعیین شده صبر نموده و در پایان وقت اداری از سردفتر مربوطه برای حضور خود گواهی حضور و برای عدم حضور فروشنده گواهی عدم حضور فروشنده را اخذ نماید. با استفاده از این گواهی باید به مرجع ذی صلاح مراجعه کرده و طی دادخواستی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را خواستار شود.
در صورتی که فروشنده گواهی پایان کار را اخذ نموده باشد در این صورت دادگاه وی را الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک خواهد نمود ولی در صورتی که او گواهی پایان کار را اخذ نکرده باشد امکان انتقال به صورت سند رسمی وجود نخواهد داشت که در این صورت خریدار موظف است در دادخواست خود الزام وی به اخذ گواهی پایان کار و سپس الزام به تنظیم سند رسمی را از او بخواهد.
خرید ویلا در شمال