قولنامه چیست؟
واژه قولنامه یکی از رایج‌ترین لغات در میان کسانی است که در زمینه‌ی خرید و فروش ملک فعّالیت دارند. در برخی از مواقع ملک مورد نظر فاقد سند 6 دانگ و تک برگ می‌باشد و به همین دلیل است که از قولنامه برای خرید و فروش این املاک استفاده می‌شود. در واقع، قولنامه قراردادی میان طرفین معامله می‌باشد و می‌توان شروط مختلفی را در هنگام عقد آن در نظر گرفت. با این حال، بسیاری از حقوقدان‌ها بر این اعتقاد هستند که بند‌های این نوع اسناد تجاری برخلاف بند‌های مندرج در مبایعه نامه فاقد ضرورت اجرایی هستند و به همین دلیل است که توصیه شده است تا از واژه مبایعه نامه در هنگام انعقاد قرارداد‌های تجاری استفاده شود ولی جالب است بدانید که این دو واژه فاقد تفاوت‌های قانونی با یکدیگر می‌باشند و در بسیاری از مواقع به جای یکدیگر استفاده می‌شوند و ار آن‌جایی که عقد قرارداد‌ها با استفاده از مبایعه نامه و یا قولنامه تفاوتی را با یکدیگر ندارند، استفاده‌ی جا به جا از این واژه‌ها به گونه‌ای عرف رایج بازار معاملات ملک محسوب می‌شود.
میزان اعتبار قولنامه در دادگاه چقدر است؟
قولنامه‌ها همچون سایر اسناد تجاری و رسمی دارای اعتبار و الزامات قانونی می‌باشند و مفاد مندرج در آن‌ها باید به صورت صحیح و کامل اجرا شوند. در واقع، چنانچه فردی با مشکلات حقوقی در هنگام خرید یک ملک مواجه شود و یا اینکه فروشنده ملک در اجرای تعهدّات خود کوتاهی نماید می‌توان با استفاده از مراجع قضایی و قانونی نسبت به ثبت شکایت در این زمینه اقدام کرد و مبایعه نامه و قولنامه از این نظر تفاوتی را با یکدیگر ندارند.
وجه التزام چیست؟
در بسیاری از مواقع طرفین معامله مبلغی را به عنوان وجه التزام در قرارداد‌های میان خود در نظر می‌گیرند تا در صورت عدم اجرای تعهّدات مندرج در قولنامه بتوان از این بند برای دریافت ضرر و زیان از طرف مقابل استفاده کرد. همچنین، باید به این نکته توجّه داشته باشید که رقم فسخ قرارداد نیز نوعی وجه التزام محسوب می‌شود و از آن‌جایی که طرفین قرارداد با هوشیاری، اختیار و آگاهی کامل نسبت به امضای قرارداد اقدام می‌کنند، هرگونه تخلّف در اجرای تعهدّات و یا لغو قرارداد می‌تواند ضرر‌های مالی سنگینی را به لغو کننده قرارداد تحمیل نماید.
قرار دادن وجه التزام در قولنامه به صورت انجام می‌شود؟
- در مفاد بند وجه التزام این‌گونه عنوان می‌شود که در صورت عدم اجرای تعهّدات توسّط خریدار و یا فروشنده، فرد خاطی باید مبلغ مشخّصی را به طرف دیگر معامله پرداخت نماید و مکانیزم عمل این بند از قولنامه به این صورت است که خریدار ملک نمی‌‌تواند هم وجه التزام را از فروشنده ملک تقاضا نماید و هم اینکه تقاضای انتقال سند را ارائه نماید زیرا این دو مسئله ذاتاً با یکدیگر در تضاد هستند.
- حتماً باید در قولنامه قید شود که طرفین معامله باید در فلان تاریخ در فلان دفتر ثبت اسناد حضور یابند تا فرایند انتقال سند انجام شود و در صورت عدم حضور هر یک از طرفین معامله مبلغ مشخّصی باید به طرف دیگر معامله پرداخت شود و تنها در این حالت می‌توان ضمن دریافت وجه التزام، مراحل انتقال سند را نیز بدون مشکل اجرا کرد.
- چنانچه در قولنامه ذکر شود که طرفین معامله باید در فلان تاریخ در دفتر ثبت اسناد حضور یابند و فروشنده در صورت غیبت باید مقدار مشخّصی پول را به ازای هر روز تاخیر به خریدار پرداخت نماید، می‌توان از بند وجه التزام برای دریافت خسارت از فروشنده ملک استفاده کرد و صاحب ملک ملزم به اجرای تعهّدات خود (انتقال سند به نام خریدار) و پرداخت جریمه تعیین شده در قسمت وجه التزام معامله است.
- فردی که قصد استفاده از بند دریافت وجه التزام را دارد باید تعهّدات خود را به درستی انجام داده باشد و به عنوان مثال باید خود در دفترخانه حضور یابد و قیمت معامله را به رویت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهّدات توسّط طرف دیگر معامله محرز شود.
آیا قولنامه‌های تنظیم شده در بنگاه‌های معاملاتی نیز جزو اسناد رسمی محسوب می‌شوند؟
تمامی اسناد تنظیم شده در بنگاه‌های معاملاتی و یا خارج از بنگاه‌ها همچون قولنامه‌های دست نویس جزو اسناد عادّی محسوب می‌شود و طرفین قرارداد باید در تنظیم مفاد قرارداد محتاطانه عمل کنند.
چند توصیه به خریداران در هنگام استفاده از قولنامه برای انجام معامله:
- خریدار باید مشخّصات ملک مندرج در قولنامه را با مشخّصات واقعی ملک تطابق دهد و ملک مندرج در قولنامه نباید در وثیقه، رهن و یا توقیف باشد.
- تمامی جزئیّات ملک خریداری شده اعم از: انشعابات، امتیازات، پارکینگ، انباری و ... باید در قرارداد ذکر شوند.
- اگر کسی قصد فروش وکالتی ملک به خریدار را داشته باشد باید صحّت و اعتبار وکالت نامه بررسی شود و باید مشخّص گردد که آیا در وکالت نامه ارائه شده حق دخل و تصرّف در مال و یا فروش مال ذکر شده است یا خیر. همچنین، در صورتی که ملکی از طرف ولی قانونی به فروش می‌رسد باید مطمئن شد که در زمان عقد قولنامه کودک به سن قانونی نرسیده باشد. همچنین، در قرارداد‌هایی که امضا کننده قرارداد قیّم مالک می‌باشد باید روشن شود که آیا قیّم اجازه فروش ملک (با اجازه مراجع قضایی و قانونی) را دارد یا خیر.
- چنانچه مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده باشد باید گواهی انحصار وراثت رویت و بررسی شود و فتوکپی برابر اصل آن نیز از فروشنده ملک دریافت شود و تسویه نامه مالیات بر ارث ملک مورد نظر بررسی گردد.
- خریدار باید مطمئن شود که فروشنده ممنوع المعامله نیست و یا اینکه جزو مشمولان فراری نظام وظیفه محسوب نمی‌شود زیرا در این حالت امکان انتقال سند با استناد به قولنامه وجود نخواهد داشت.
- اگر فروشنده ملک خیلی پیر و مریض احوال است و حرکات وی غیر عادّی می‌باشد بهتر است که احتمال محجور بودن فروشنده ملک در نظر گرفته شود و خریدار با مراجعه به اداره سرپرستی محجورین مطمئن شود که نام فروشنده در لیست محجورین نمی‌باشد.
- اگر قصد خرید ملکی را دارید که در تصرّف مستاجر می‌باشد باید کیفیّت و مهلت خروج مستاجر و الزامات اجرایی مناسب در قولنامه در نظر گرفته شوند.
- بهتر است که خریداران مبلغ معامله را به وسیله‌ی چک تضمین شده‌ی بانکی به فروشنده پرداخت نمایند تا سند محکمی مبنی بر پرداخت منظّم مبلغ ملک به فروشنده وجود داشته باشد.
- خریداران باید تاریخ، ساعت و کد دفترخانه را برای حضور فروشنده ملک در دفتر ثبت تعیین نمایند و بهتر است که یک وجه التزام سنگین برای عدم حضور فروشنده ملک در دفترخانه برای انتقال سند ملک در قولنامه در نظر گرفته شود.
- خریداران باید سند ملک را بررسی نمایند تا از عدم وجود مشکلات ثبتی در سند مطمئن شوند.
چند توصیه به فروشندگان در هنگام استفاده از قولنامه برای انجام معامله:
- از توان مالی خریدار ملک مطمئن شوید و در قولنامه بند‌هایی را مبنی بر فسخ شدن معامله و پرداخت خسارت در صورت عدم استطاعت خریدار درج نمایید.
- مورد معامله را قبل از دریافت تمامی مبلغ قرارداد به خریدار تحویل ندهید.
- حتماً زمان دقیق پرداخت مابقی قیمت ملک توسّط خریدار در قرارداد ذکر شود و عنوان گردد که در صورت عدم پرداخت به موقع مبلغ معامله از طرف خریدار، حق فسخ معامله برای فروشنده ملک محفوظ است.
- اگر ملک مورد نظر چندین مالک داشته باشد باید همه مالکین قولنامه را امضا نمایند و در صورتی که وکالت فروش به یکی از مالکین داده شده باشد، باید وکیل از طرف همه مالکان قولنامه را امضا کند.
- فروشنده ملک باید تمامی مشخّصات ملک را در قولنامه تصریح نماید؛ بخصوص در هنگامی که این مشخّصات مربوط به ایرادات ملک محسوب می‌شوند.
- اگر مبلغ معامله توسّط چک به فروشنده ملک پرداخت می‌شود باید در قولنامه ذکر شود که خریدار در صورت برگشت خوردن چک تنها باید وجه چک را به فروشنده پرداخت نماید و فروشنده ملک امکان فسخ قرارداد را ندارد؛ مگر اینکه این بند در قرارداد ذکر شده باشد.
اگر خریدار یا فروشنده از حضور در دفترخانه و انتقال سند ملک خودداری نماید طرف دیگر معامله چه حق و حقوقی را دارد؟
طرفین معامله در این حالت می‌توانند از بند وجه التزام استفاده نمایند و پس از صدور حکم قطعی از طرف دادگاه درخواست اجرای حکم را مطرح کنند. در صورتی که همچنان طرف مقابل معامله از انتقال سند خودداری نماید، نماینده‌ی اجرای احکام سند فرایند انتقال سند را پیاده‌سازی خواهد کرد. همچنین، بهتر است که قبل از طرح ادّعای عدم تمایل فروشنده برای انتقال سند از طریق روش‌های قانونی (گواهی دفترخانه رسمی مبنی بر عدم حضور طرف قرارداد و یا با استفاده از ارائه دلیل و مدرک) این ادّعا‌ها اثبات شوند و سپس از مراجع قانونی برای اجرا تعهّدات استفاده گردد.
آیا می‌توان با استفاده از قولنامه ملکی را به چند نفر فروخت؟
بله، در صورتی که از قرارداد‌های الکترونیکی و ثبت شده برای انجام معاملات خرید و فروش ملک استفاده نشود امکان سوء استفاده‌های قانونی از قولنامه وجود خواهد داشت. برای جلوگیری از وقوع چنین اتّفاقاتی در معاملات ملک‌هایی که فاقد سند تک برگ می‌باشند بهتر است در قرارداد منعقد شده میان طرفین معامله ذکر شود که با عقد این قرارداد اختیار فروش ملک از مالک سلب می‌شود و مبلغ سنگینی (معمولاً به اندازه ارزش معامله) به عنوان وجه التزام برای این بند در نظر گرفته شود.
مقالات پیشنهادی:
لینک های مستقیم برای مشاهده پرتکرارترین فایلها در وبسایت نگین نور:
برای مشاهده ویلاهای فلت یا همکف کلیک کنید >>> خرید ویلا فلت
برای مشاهده ویلاهای نیم پیلوت یا نیم دوبلکس کلیک کنید >>> خرید ویلا نیم پیلوت
برای مشاهده ویلاهای دوبلکس کلیک کنید >>> خرید ویلا دوبلکس
برای مشاهده ویلاهای تریبلکس کلیک کنید >>> خرید ویلا تریبلکس
برای مشاهده ویلاهای فورلکس کلیک کنید >>> خرید ویلا فورلکس
برای مشاهده ویلاهای جنگلی در شمال کلیک کنید >>> خرید ویلا جنگلی در شمال
برای مشاهده ویلاهای ساحلی در شمال کلیک کنید >>> خرید ویلا ساحلی در شمال
برای مشاهده ویلاهای اقساطی در شمال کلیک کنید >>> خرید ویلا اقساطی در شمال